Die erste Million

“Don’t wait to buy real estate, buy real estate and wait.”. Klar ist, dass ich mit meinem Einkommen aus nichtselbständiger Tätigkeit und mit meinen Wertpapierinvestments alleine das Ziel nicht erreichen kann, mit 35 Millionär zu sein. Daher sind weitere Einkommensquellen vonnöten, zu denen auch Immobilien gehören- ein Gebiet, auf dem ich bisher gar keine Erfahrung als Eigentümer besitze.

Eine günstige Möglichkeit, an Immobilien zu gelangen, sind Zwangsversteigerungen. Im Kalenderjahr 2006 wurden in Deutschland 60.000 Objekte mit einem Gesamtverkehrswert von 12,6 Milliarden Euro versteigert, Tendenz steigend. Auch ich habe die Absicht, auf diesem Gebiet ein Schnäppchen zu schlagen und bin sehr auf das Ergebnis gespannt.

Generelle Informationen zu Zwangsversteigerungen (Termine, Objekte, etc.) bekommt man kostenpflichtig bei der UNIKA GmbH, eine weitere Informationsquelle ist aber auch die kostenfreie Internetadresse www.zvg.com. Dort habe ich mein Zielobjekt gefunden.

Zum generellen Verfahren von Zwangsversteigerungen: Es wird zunächst ein unabhängiges Gutachten des Objekts erstellt, in dem der Verkehrswert festgelegt wird. Unter www.zvg.com hat man die Möglichkeit, sich dieses Gutachten für einen Preis von 25 EUR herunterzuladen. In einer 30-minütigen Bietphase wird das Objekt unter Anwesenheit der Richter sowie der Gläubiger (Bank) versteigert. Das Mindestgebot muss zunächst 5/10 des Verkehrswerts erreichen, damit der Zuschlag nicht von Amts wegen versagt wird. Liegt der Wert unter 7/10 können die betroffenen Gläubiger (Bank) den Zuschlag versagen. Zur Abgabe eines Gebots müssen 10% des Verkehrswerts in Bar oder LZB-Scheck geliefert werden. Achtung: Die Barzahlungsform wird nach und nach nicht mehr akzeptiert, also entsprechende Vorlaufzeit für die Austellung eines LZB-Schecks einplanen!

Jetzt ist die Frage, wie hoch mein Gebot sein soll. Um die Vorteilhaftigkeit der Investition zu berechnen, habe ich mich für den IRR (Internal Rate of Return, dt. interner Zinsfuß) entschieden. Für weitere Informationen zur Berechnung empfehle ich das Buch Kobelt/Schulte: Finanzmathematik.

Die Kostenkalkulation habe ich unter folgenden Prämissen durchgeführt:

• Abschreibungen/Spekulationssteuer sind mit einem Spitzensteuersatz von 42% berücksichtigt
• Die Finanzierung wurde für 100% des Kaufpreises inkl. Nebenkosten mit 0% Tilgung und einem sehr konservativem Zins von 6,5% kalkuliert
• Szenario 1 basiert auf der Annahme, dass das Objekt zum 7/10 Wert erstanden wird, in Szenario 2 zum Verkehrswert.
• Der Verkaufswert wurde recht optimistisch mit 77.000 EUR angesetzt. Dies stellt das Ergebnis aus der Vergleichswertmethode dar.

Zunächst die Kalkulation der Anschaffungskosten:

Im Fall einer Vermietung entstehen die folgenden Jahresüberschüsse:

Der Verkaufserlös wird, je nach Abhängigkeit der Nutzungsdauer einmal mit Spekulationssteuer angenommen und ein weiteres Mal ohne:

In der Kalkulation des IRR habe ich mit 3 unterschiedlichen Nutzungsdauern gerechnet:

• n=0: Objekt wird renoviert und zu einem höheren Wert in diesem Jahr wieder verkauft
• n=5: Objekt wird vermietet für 5 Jahre und dann verkauft
• n=10: Objekt wird 10 Jahre vermietet

Die Wahl hängt letztendlich vom Zustand des Objekts ab und ich werde mir 3 Monate nach Zuschlag Zeit geben, um die Optionen zu evaluieren.

Das Szenario 1 ist also mit Abstand am vorteilhaftesten- die Renovierung und sofortiger Weiterverkauf zu einem höheren Preis.

Klar ist für mich jetzt, dass ich nicht oder nur minimal über den Verkehrswert hinausgehe, damit sich die Investition rentiert und ggf. Risiken noch aufgefangen werden können. Ein Update zum Ergebnis der Zwangsversteigerung gibt’s demnächst hier!