Die erste Million

Bis zum letzten Moment der 30-minütigen Bietphase sah alles nach einem Schnäppchen aus, dann schoss der Preis genauso in die Höhe, wie man es von eBay-Auktionen kennt. 30 Bieter stachelten sich gegenseitig an. Nachdem ein Gebot über dem Verkehrswert lag (siehe letzter Beitrag), habe ich die Auktion verlassen, das endgültige Höchstgebot kenne ich also nicht.

Meine Rechnung schien sowieso ein wenig zu optimistisch gewesen zu sein, und “wertblog.de” hat mich freundlicherweise noch darauf hingewiesen (z.B. sind die Abschreibungen komplett falsch, da ich übersehen habe, die Einnahmen gegenzurechnen).

Was lernt man daraus? Erstens: Eine bessere Kalkulation aufzustellen und mehr über Immobilienbewertung lernen. Zweitens: Zwangsversteigerungen sind nicht unbedingt ein Bargain. Falls ihr Vorschläge habt, wie man anders preisgünstig Immobilien erstehen kann, sagt Bescheid!

Zum Thema Immobilienschnäppchen fällt mir noch die Geschichte von einer Ex-Kollegin ein: Die hatte sich eine 70qm Wohnung in Dublin gekauft, und zwar für 600.000 EUR (!). Zu 100% finanziert mit variablem Zins, für den sie monatlich ca. 1.500 EUR berappen musste. Sie sprach die ganze Zeit von “zukünftiger Wertsteigerung”, “Investition in die Zukunft” usw. Für mich klang es eher nach einer Immobilienblase und dem schlechtesten Geschäft, von dem ich jemals gehört habe.

Es gibt bessere Investitionen, als Immobilien teuer zu erstehen.

“Don’t wait to buy real estate, buy real estate and wait.”. Klar ist, dass ich mit meinem Einkommen aus nichtselbständiger Tätigkeit und mit meinen Wertpapierinvestments alleine das Ziel nicht erreichen kann, mit 35 Millionär zu sein. Daher sind weitere Einkommensquellen vonnöten, zu denen auch Immobilien gehören- ein Gebiet, auf dem ich bisher gar keine Erfahrung als Eigentümer besitze.

Eine günstige Möglichkeit, an Immobilien zu gelangen, sind Zwangsversteigerungen. Im Kalenderjahr 2006 wurden in Deutschland 60.000 Objekte mit einem Gesamtverkehrswert von 12,6 Milliarden Euro versteigert, Tendenz steigend. Auch ich habe die Absicht, auf diesem Gebiet ein Schnäppchen zu schlagen und bin sehr auf das Ergebnis gespannt.

Generelle Informationen zu Zwangsversteigerungen (Termine, Objekte, etc.) bekommt man kostenpflichtig bei der UNIKA GmbH, eine weitere Informationsquelle ist aber auch die kostenfreie Internetadresse www.zvg.com. Dort habe ich mein Zielobjekt gefunden.

Zum generellen Verfahren von Zwangsversteigerungen: Es wird zunächst ein unabhängiges Gutachten des Objekts erstellt, in dem der Verkehrswert festgelegt wird. Unter www.zvg.com hat man die Möglichkeit, sich dieses Gutachten für einen Preis von 25 EUR herunterzuladen. In einer 30-minütigen Bietphase wird das Objekt unter Anwesenheit der Richter sowie der Gläubiger (Bank) versteigert. Das Mindestgebot muss zunächst 5/10 des Verkehrswerts erreichen, damit der Zuschlag nicht von Amts wegen versagt wird. Liegt der Wert unter 7/10 können die betroffenen Gläubiger (Bank) den Zuschlag versagen. Zur Abgabe eines Gebots müssen 10% des Verkehrswerts in Bar oder LZB-Scheck geliefert werden. Achtung: Die Barzahlungsform wird nach und nach nicht mehr akzeptiert, also entsprechende Vorlaufzeit für die Austellung eines LZB-Schecks einplanen!

Jetzt ist die Frage, wie hoch mein Gebot sein soll. Um die Vorteilhaftigkeit der Investition zu berechnen, habe ich mich für den IRR (Internal Rate of Return, dt. interner Zinsfuß) entschieden. Für weitere Informationen zur Berechnung empfehle ich das Buch Kobelt/Schulte: Finanzmathematik.

Die Kostenkalkulation habe ich unter folgenden Prämissen durchgeführt:

• Abschreibungen/Spekulationssteuer sind mit einem Spitzensteuersatz von 42% berücksichtigt
• Die Finanzierung wurde für 100% des Kaufpreises inkl. Nebenkosten mit 0% Tilgung und einem sehr konservativem Zins von 6,5% kalkuliert
• Szenario 1 basiert auf der Annahme, dass das Objekt zum 7/10 Wert erstanden wird, in Szenario 2 zum Verkehrswert.
• Der Verkaufswert wurde recht optimistisch mit 77.000 EUR angesetzt. Dies stellt das Ergebnis aus der Vergleichswertmethode dar.

Zunächst die Kalkulation der Anschaffungskosten:

Im Fall einer Vermietung entstehen die folgenden Jahresüberschüsse:

Der Verkaufserlös wird, je nach Abhängigkeit der Nutzungsdauer einmal mit Spekulationssteuer angenommen und ein weiteres Mal ohne:

In der Kalkulation des IRR habe ich mit 3 unterschiedlichen Nutzungsdauern gerechnet:

• n=0: Objekt wird renoviert und zu einem höheren Wert in diesem Jahr wieder verkauft
• n=5: Objekt wird vermietet für 5 Jahre und dann verkauft
• n=10: Objekt wird 10 Jahre vermietet

Die Wahl hängt letztendlich vom Zustand des Objekts ab und ich werde mir 3 Monate nach Zuschlag Zeit geben, um die Optionen zu evaluieren.

Das Szenario 1 ist also mit Abstand am vorteilhaftesten- die Renovierung und sofortiger Weiterverkauf zu einem höheren Preis.

Klar ist für mich jetzt, dass ich nicht oder nur minimal über den Verkehrswert hinausgehe, damit sich die Investition rentiert und ggf. Risiken noch aufgefangen werden können. Ein Update zum Ergebnis der Zwangsversteigerung gibt’s demnächst hier!

ClickOptions. Performance. Sofort. An dieser Stelle nun die Erklärung zum Monatsabschluss Januar 2007 (Januar 2007 [20.372,93 EUR]), in dem ich “dumme Spekulationsverluste” eingefahren habe.

ClickOptions sind ähnlich Optionsscheinen mit sehr kurzer Laufzeit (max. 6 Wochen) mit denen man in allen Marktlagen Geld verdienen kann- wenn man den Markt richtig einschätzt. Folgende Produkte kann man kaufen:

• HitHi: Wette darauf, dass der Basiskurs bis zum Fälligkeitstag bis zu einer bestimmten Schwelle steigt.
• HitLo: Wette darauf, dass der Basiskurs bis zum Fälligkeitstag bis zu einer bestimmten Schwelle sinkt.
• EndHi: Wette darauf, dass der Basiskurs am Fälligkeitstag über eine bestimmte Schwelle gestiegen ist.
• EndLo: Wette darauf, dass der Basiskurs am Fälligkeitstag unter eine bestimmte Schwelle gesunken ist.
• StayLo: Wette darauf, dass der Basiskurs bis zum Fälligkeitstag unter einer bestimmten Schwelle schließt.
• StayHi: Wette darauf, dass der Basiskurs bis zum Fälligkeitstag über einer bestimmten Schwelle schließt.
• Tunnel: Wette darauf, dass der Basiskurs am Fälligkeitstag in einer bestimmten Range schließt.
• Lasso: Wette darauf, dass der Basiskurs bis zum Fälligkeitstag in einer bestimmten Range schließt.

Morgens bekommt jeder ClickOptions Kunde einen Marktbericht, von dem ich mittlerweile glaube, dass er automatisch generiert ist. Der lautet ungefähr so: “Der DAX hat Widerstand x überwunden, daher sind wir positiv mit einem Ziel von y. Folgende Produkte sind hierfür angemessen: [Produktauflistung 1]. Da der DAX aber genauso gut in die andere Richtung laufen kann, sind auch folgende Produkte angemessen: [Produktauflistung 2]“. Der Unwissende wird sich davon wahrscheinlich inspirieren lassen und wild irgendein Produkt herauspicken.

Dann geht’s los. Produkt ist sofort gekauft, je Stück zu einem Preis von unter 100 Euro. Zum Fälligkeitstermin erhält man dann pro Stück bei einer richtigen “Wette” 100 Euro, daher gewinnt man umso mehr, je größer beim Kauf die Spanne zu 100 Euro ist. Man kann aber auch vor Fälligkeit verkaufen, zahlt dann aber 4 Euro Verkaufsgebühr pro Stück. Zu beachten: einen Tag vor Fälligkeit kann man nicht mehr verkaufen- bei einer negativen Entwicklung kann man dann nur noch passiv zusehen, wie die Kröten Flöten gehen…

Wer richtig viel gewinnt, kommt in die Top-Scorer-Liste. Da ist die Rede von El Habib mit einem Gewinn von 302,32% in einer Woche (KW 45/2006) und einem Absolutbetrag von 113.618,18 EUR. Oder von einem Nestlé HitHi mit einem Tagesgewinn von 508,08%. Schön, aber würde ich in einen HitHi investieren, wenn der Basiswert noch Meilen von seinem HitHi-Ziel entfernt ist und die Chance äußerst gering ist, dass dieser über diesem Ziel schließt? Wohl kaum. Ich zweifle nicht daran, dass El Habib real ist, aber “Top Verlierer”-Listen werden nicht veröffentlicht, in denen El Habib sicher auch auftauchen würde. Hier ein Auszug:

Ein Beispiel aus persönlicher Erfahrung: Am 29.01. kaufe ich einen Tunnel (3371937) DAX 30 [ 6.480,00 - 6.840,00 ] 02.02.07 zu 92,82 EUR das Stück, d.h. einem potentiellen Gewinn von ca. 8% sofern die Schlusskurse des DAX bis zum Fälligkeitstag am 02.02. (5 Tage später) im Range 6.480,00 – 6.840,00 bleiben. Da der DAX in den Wochen vorher eine sehr geringe Volatilität aufgewiesen hat und sich stets im Tunnel 6.500-6.750 bewegt hat, gehe ich die Wette ein. Dann kam der US-Zinsentscheid und der DAX übersprang seine technische Hürde bei 6.850 Punkten. Ich verkaufe das Stück schnell noch zu 42,49 EUR (-54%), hätte ich es gehalten wäre ein Totalverlust entstanden. Deshalb die Frage: Gehe ich für 7,18 EUR potentiellen Gewinn eine Wette ein, die 92,82 EUR Verlust bedeutet, sobald der DAX um 2% steigt oder 3,2% fällt? Nein. Und erst recht kaufe ich keinen Schein zu 42,49 EUR, wenn der DAX bereits 10 Punkte über der “Knock-Out-Schwelle” liegt, um darauf zu spekulieren, dass er doch bis zum Abend wieder fällt und ich am nächsten Tag tatenlos zu sehen kann wie er doch wieder über die Schwelle steigt (am letzten Tag kann ich nicht mehr verkaufen). Das Chance-Risiko-Verhältnis stimmt hier gar nicht.

Die Auflösung meines Kontos bei ClickOptions habe ich veranlasst.

Nun löse ich das Versprechen aus meinem Monatsabschluss ein, den Stand meines Gesamtportfolios zu enthüllen. Es handelt sich um eine konsolidierte Sicht aller Anlagen, die ich besitze. Ich liefere zunächst nur einen Screenshot, in Zukunft wird es aber eine Tabelle geben (damit das Copy&Paste der WKN’s besser funktioniert…).

Kurz zu den Macken im Portfolio:

• Cashbestände habe ich bewußt zur Bestimmung der Rendite außen vor gelassen.
• Die Beteiligungen (Private Equity/Mezzanine) setze ich mit der Summe der Nominalanzahlungen an und beziehe sie so in die Rendite mit ein.
• Beim Fidelity Indonesia Fonds gibt es noch keine Einträge, da es sich um einen recht neuen Kauf handelt und ich den genauen Stand noch nicht kenne.
• DWS India hat lediglich einen Restbestand (0,08 EUR) nach einem Verkauf im letzten Frühjahr. Grund für den Verkauf war, dass ich den Markt im letzten Frühjahr für zu überhitzt hielt (SENSEX nahe 13.500!).
• DWS Top 50 Asien ist zweimal im Portfolio, da die Anteile in unterschiedlichen Depots gehalten werden.

Auffällig ist im Portfolio der Schwerpunkt auf den Emerging Markets, in die ich nach dem Lesen des Buches “Das Jahrhundert der Emerging Markets” und einer persönlichen Auslandserfahrung in Asien groß investiert habe.

Das beste Buch über Investments in Emerging Markets: Das Jahrhundert der Emerging Markets…

Schön anzusehen ist auch die Entwicklung des asiatischen REIT-Zertifikats. REITs (Real Estate Investment Trusts) sind Immobilienunternehmen in Form von Aktiengesellschaften, deren Geschäftszweck in der Vermietung, Verpachtung und Verwaltung von Immobilien liegt. Nach dem Besuch eines UBS-Seminars war mir klar, das dieser Markt in Zukunft noch richtig was werden kann.

Ab und zu mischen sich auch mal Optionsscheine in das Portfolio. Meistens handelt es sich dabei um Calls/Puts auf den DAX, sodass im Falle von breiten Verlusten wie z.B. letzten Mai die Verluste mehr als ausgeglichen werden. Transaktionen kündige ich selbstverständlich auf diesem Blog an!