Die erste Million

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Gleich nach meiner Rückkehr aus dem Urlaub hatte ich am 02. Januar den ersten Notartermin meines Lebens zwecks Eintragung der Grundschuld für die erworbene Immobilie. Das Resultat des Besuchs ist eine Grundschuldbestellungsurkunde, die der Notar an das Grundbuchamt zur Eintragung der Bank als Gläubiger weitergeleitet hat.

Diese Urkunde führt hoffentlich zur Auszahlung des Bankdarlehens. Viele Banken verlangen, dass sie zuvor als Gläubiger ins Grundbuch eingetragen sind. Bei Zwangsversteigerungen ist das aber nicht so ohne weiteres möglich, da die Eintragung erst nach dem Verteilungstermin stattfinden kann, zu dem ich als rechtmäßiger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werde. Bei größeren Beträgen kann das durchaus zum Problem werden, da bis zum Verteilungstermin das Geld an die Gerichtskasse überwiesen werden muss. Ich hoffe, dass die Bank mit der Grundschuldbestellungsurkunde zufrieden ist und mir das Geld so rechtzeitig überweist, damit ich es an die Gerichtskasse bis zum 06. Februar weiterleiten kann. Falls Du auch Zwangsversteigerungen besuchst, achte darauf, dass die Bank Dir das Geld vor dem Verteilungstermin überweist bzw. habe eine Zwischenfinanzierung in erforderlicher Höhe parat.

Falls Du noch nie einen Notar besucht hast (wie ich…), hier eine kurze Jobbeschreibung: Die Haupttätigkeit des Notars ist die Beurkundung von Rechtsgeschäften jeglicher Art und die Beglaubigung von Unterschriften. Bestimmte Rechtsgeschäfte -wie z.B. die Grundschuldbestellung- können per Gesetz nur über einen Notar erfolgen. Das ist der Fall bei Rechtsgeschäften, die weitreichende Konsequenzen für Dich haben können. Interessant fand ich insbesondere die folgenden Punkte, die der Notar für mich aus dem Juristendeutsch übersetzt hat:

• Persönliche Haftung: Bei Beleihung einer Immobilie hätte ich angenommen, dass man nur mit der Immobilie für den Kredit plus Zinsen haftet. Dem ist aber nicht so. Insbesondere aus Zeit- und Kostengründen kann die Bank bei Zahlungsschwierigkeiten statt einer Zwangsversteigerung des Objekts in Dein persönliches Vermögen (Geldwerte, Auto, etc.) vollstrecken. Diese Option schließt Du aber aus, solange alle Raten immer pünktlich kommen.
• Folgen bei Weiterverkauf des Darlehens durch die Bank: Wenn Du Deine Raten pünktlich bezahlst, kann normalerweise nicht die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden da eine sog. Sicherungsabrede mit der Bank besteht. Es gibt aber einen Sonderfall, den mir der Notar mit einem lebhaften Beispiel untermalt hat: der Weiterverkauf des Darlehens an z.B. Finanzinvestoren. Dieser lässt sich eigentlich bei keinem Kredit mehr ausschließen. Bei Weiterverkauf hätte nämlich der Erwerber das Recht, sofort das Geld einzutreiben. Ein Fall hat der Notar bearbeitet, bei dem das 4,5 Millionen Euro Darlehen eines immer pünktlich zahlenden Immobilienbesitzers von der Bank “versehentlich” an einen amerikanischen Finanzinvestor verkauft wurde. Der Finanzinvestor hat dann dem Darlehensnehmer eine Frist von 20 Tagen gegeben, um die 4,5 Millionen in Bar vorzulegen, andernfalls würde das Objekt versteigert. Der Immobilienbesitzer hatte das Glück, innerhalb dieser Frist eine Umfinanzierung der Immobilie organisieren zu können und hat somit die Zwangsversteigerung abwenden können. Für solche Fälle solltest Du aber bei hohen Beträgen gewappnet sein und eine Bank im Hintergrund haben, die Dir eine Umfinanzierung rechtzeitig ermöglicht. Auch bei einem vermeintlich sicheren selbstbewohnten “Eigenheim” musst Du auf solche Fälle heutzutage vorbereitet sein.
• Löschungsbewilligung: Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist und Umfinanzierung bzw. Tilgung des vollen Kredits solltest Du bei der Bank aktiv eine Löschungsbewilligung einfordern. Damit kannst Du den Gläubiger aus dem Grundbuch löschen. Verpennst Du das drei Jahre lang, ist das Recht verjährt und dem Weiterverkauf der Immobilie stehen große Hindernisse im Weg…

Der ganze Spaß hat mich 118,70 Euro gekostet. Diese Gebühren richten sich nach einer gesetzlichen Kostenordnung und sind abhängig vom Kaufpreis. Sie können z.B. bei der Bundesnotarkammer eingesehen werden. Neben der Grunderwerbsteuer von 3,5% musst Du also auch noch verschiedene Notargebühren mit berücksichtigen, die bei einem normalen Kauf mit etwa 1% des Kaufpreises berücksichtigt werden müssen. Diese sog. Anschaffungskosten (momentan 15.643,70 Euro) sind über Abschreibung abzugsfähig, also werde ich sie alle in der Bilanz aktivieren.

Ich habe momentan etwas viel um die Ohren, dennoch erstelle ich mir derzeit eine Liste mit Zwangsversteigerungen, die ich in 2007 besuchen werde. Mein Ziel kennt ihr ja bereits und da es auch dieses Jahr (wie im letzten Jahr) einige nicht erfolgreiche Zwangsversteigerungsbesuche geben wird, spute ich mich ein bißchen.