Die erste Million

So, nach ca. 3 Monaten bin ich endlich in der Lage, alle Zahlen zum Immobilienkauf in einer abschließenden Zusammenfassung zu liefern. Hier eine kurze Darstellung der Vorgeschichte: Nach einigen kläglichen Versuchen Anfang 2007 musste ich feststellen, dass nicht jede Zwangsversteigerung aussichtsreich ist. Also habe ich mir Anfang September 2007 vorgenommen, die Termine zu besuchen, in denen die Wertgrenzen weggefallen sind. Bei einem dieser Termine (20.11.2007) hatte ich Erfolg. Allerdings kam es aufgrund des sehr geringen Kaufpreises zu einer Zuschlagsaussetzung bis zum 03.12.2007, die am Ende jedoch für mich entschieden wurde. Bis zum Verteilungstermin am 06.02.2008 gab es noch einige Schwierigkeiten, einen Kredit zu bekommen, da ich so eine geringe Kaufpreissumme finanzieren wollte. Ein Leser dieses Blogs hat mir hier ausgeholfen (Danke nochmal! :) ). Der Verteilungsteilungstermin konnte so ohne Probleme stattfinden, nachdem ich die Grundsteuer gezahlt habe sowie der Bank eine notarielle Grundschuldbestellungsurkunde geliefert habe, aufgrund der das Darlehen rechtzeitig ausgezahlt werden konnte.

Die Mieten standen mir seit Zuschlagsbeschluss am 03.12. zu, außerdem musste ich ab dann Betriebs- und Bewirtschaftungskosten an die Hausverwaltung abführen. Leider gab es ein Problem bei den Mieten… Ich wußte nicht, wo diese eingehen und habe auf ein Schreiben vom Gericht gewartet- das nie kam. Zum Glück saß jedoch ein Herr in der Zwangsversteigerung neben mir, der bereits Eigentümer von zwei Einheiten in derselben Eigentümergemeinschaft war. Wir haben Kontaktdaten ausgetauscht und Anfang Februar habe ich von ihm herausgefunden, dass die Mietverträge mit einem gewerblichen Zwischenmieter bestehen, von dem kein Wort im Gutachten erwähnt wurde. Dort habe ich angerufen und mich vorgestellt, und in der Tat hat dieser Zwischenmieter die Mieten und Umlage von Dezember 07 und Januar 08 an den ehemaligen Eigentümer abgeführt. Dieser hatte wohl die Zahlungen der Betriebs- und Bewirtschaftungskosten ab Zuschlag eingestellt, aber noch die Mieten kassiert. Da mir diese Mietzahlungen zustehen, spreche ich jetzt mit einem Anwalt.

Eine weitere Erleuchtung kam mir beim gewerblichen Zwischenmietvertrag. Dieser Zwischenmieter garantiert mir zwar auch bei Leerständen die Mietzahlungen, aber zwackt leider für diese Leistung von der ursprünglich geplanten 222 Euro Kaltmiete 81 Euro ab, so dass an mich nur 141 Euro ausgezahlt werden. Statt den geplanten 100 Euro Überschuss bleiben mir jetzt 19 Euro. Aus dem Vertrag komme ich leider nicht heraus, denn Kauf bricht nicht Miete. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate zum Jahresende, also frühestmöglich zum 31.12.2008. Wenn Gespräche mit Anwälten ergeben, dass ich nicht früher aus dem Vertrag herauskomme, werde ich definitiv von dieser Frist Gebrauch machen.

Jetzt zu einer Übersicht der Zahlen, zunächst zu den Anschaffungskosten:

Diese Anschaffungskosten werde ich gemäß der deutschen Steuervorschriften in meiner Bilanz aktivieren, denn darauf wird auch die 2% Abschreibung pro Jahr berechnet (=317,04 Euro).

Nun die Einnahmen und Ausgaben. Wie oben schon angedeutet, komme ich aus dem Zwischenmietvertrag bis zum Ende dieses Jahres nicht heraus. Also muss ich mit einer Kaltmiete von 141 Euro leben, was den Ãœberschuss deutlich reduziert:

Bin ich einmal aus dem Vertrag mit dem gewerblichen Zwischenmieter ausgetreten und kann ich die 222 EUR direkt einfordern, so habe ich 100 Euro Ãœberschuss.

Der Kredit selbst tilgt sich mit 2%. D.h. momentan sind in jeder monatlichen Rate ca. 25 Euro Tilgungsanteil enthalten. Ab 2009 kann ich pro Jahr eine Sondertilgung in Höhe von 750 Euro vornehmen, von der ich wahrscheinlich auch Gebrauch machen werde. Am Ende der 5 jährigen Zinsbindungsfrist bleiben so noch nur noch 9.900 Euro übrig. Diesen Betrag kann ich beispielsweise aus den Rückzahlungen meines MPC Sachwert-Rendite-Fonds Indien tilgen. Einmal getilgt bleiben mir 222 Euro Kaltmiete abzüglich 35 Euro Bewirtschaftungskosten, d.h. 187 Euro Überschuss- Inflation noch nicht berücksichtigt. Wenn ich keine Lust mehr auf Deutschland habe, könnte ich mich mit diesen Einnahmen schon nach Thailand absetzen :) Hier die grafische Veranschaulichung des Kreditverlaufs:

Es bleiben mir sehr hohe stille Reserven, denn laut Gutachten könnte ich die Wohnung für 43.000 Euro verkaufen. Das wäre natürlich in Bezug auf mein Ziel- eine Million Euro- durchaus sinnvoll. Allerdings liegen hier die steuerlichen Veräußerungsfristen ungünstig. Denn erst nach 10 Jahren kann man eine Immobilie steuerfrei veräußern. Das einzige Schlupfloch das nach der Abgeltungssteuer noch bleibt.

Dieser Deal war für mich die “Aufwärmphase”. Solange die Banken mitmachen, werde ich nach genau derselben Strategie Immobilien erwerben. Und der nächste Termin ist auch schon in ca. 1,5 Wochen.