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Seit Dezember 2007 gehöre ich zum Kreis der Immobilienbesitzer (siehe Beitrag: Meine erste Immobilie in der Zusammenfassung). Während viele um mich herum sich über ihre Vermieter beschweren (z.B. zu hohe Mieten, Staffelmietverträge, etc.), muss ich mir nun die Probleme aus der Sicht eines Vermieters ansehen. Zu den Pflichten eines Immobilienbesitzers gehört auch der Besuch der Eigentümerversammlung, die gestern stattfand. Folgende Ausführungen sind etwas länger (da sie auch zu meinen eigenen Protokollen gehen), deshalb evtl. nur für Dich interessant, falls Du kürzlich Immobilieneigentum erworben hast oder erwerben wirst.
Die Gesamtanlage umfasst ca. 240 Einheiten, davon sind 22 von Eigennutzern bewohnt. Dennoch nahmen nur etwa 20 Eigentümer an der Versammlung teil. Auf der Agenda kam direkt nach der offiziellen Begrüßung der „Bericht des Verwalters“. Hier bekam ich zum ersten Mal interessante Einblicke in die Gesamtsituation der Anlage. Sie ist –wie von mir bereits vermutet- entstanden als Konzept für Kapitalanleger, d.h. es gibt ein „Full Service“ vor Ort inkl. Hausmeister und Vermietungsbüro, über das auch meine Wohneinheit läuft. Da vom Vermietungsbüro Mieten garantiert werden, besteht großes Interesse daran, die Anlage in einem gepflegten Zustand zu halten und den Bewohnern ein zeitgemäßes Wohnen zu ermöglichen. Da das Vermietungsbüro sehr eng mit dem Verwalter zusammenarbeitet, werden diese Interessen auch in die Tat umgesetzt. Ein Ähnliches Konzept wie bei meiner Immobilie 2, da in einer solchen Konstellation alle Beteiligten in Ihrem Interesse gleiche Ziele verfolgen. Aufgrund des sehr gepflegten Zustands der Anlage gibt es so gut wie keine Leerstände. Interessant war der Punkt, dass sich Hausgeldrückstände in einer Höhe von 16.000 Euro aufgebaut haben. Diese sind entstanden durch Eigentümer, die ihre Hausgeldzahlungen nicht mehr geleistet haben. In diesem Fall kann ggf. die Eigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung beantragen, um so die Forderungen einzutreiben. Bei meinem Objekt kann theoretisch ein ähnlicher Grund Anlass für die Zwangsversteigerung gewesen sein. Interessant ist aber die Frage: Was passiert mit den Rückständen? Für den Fall, dass sie nicht eingetrieben werden können, werden sie gemäß des Mieteigentumsanteils umgelegt auf die anderen Eigentümer. Dieser Sachverhalt war mir vor einiger Zeit noch nicht so deutlich. Denn ich stand einmal vor der Frage, ob ich an einer Zwangsversteigerung teilnehmen sollte, in der ca. 2 von 10 Einheiten vermietet waren und für alle nicht vermieteten Einheiten Rückstände bestanden. Hätte ich in einer so kleinen Eigentümergemeinschaft das Objekt ersteigert, so hätten die finanziellen Folgen durch Umlage verheerend sein können. Ein nächster Punkt war die Jahresabrechnung 2007. Diese war unter Plan, insofern hat die Hausverwaltung gut gewirtschaftet. Dies soll insbesondere an Effizienzsteigerungen durch die neue Software Hausperfekt (http://www.hausperfekt.eu/hp1/Home.htm) zurückzuführen sein, die zum „Datev der Hausverwalter“ werden will. Punkt 5 umfasste Reparaturen und Investitionen. Hier entbrannten lebhafte Diskussionen, denn hier vorgeschlagene Maßnahmen kosten richtig Geld und werden –sofern nicht aus der Instandhaltungsrücklage finanziert- auf die Eigentümer umgelegt. Es geht z.B. um die Aufstellung von Müllhäuschen für 60.000 Euro, da die Stadt das Verfahren der „Müllabsaugung“ Mitte nächsten Jahres einstellt und auf Container umgestellt werden muss. Oder auch Satellitenschüsseln, da in der Gesamtanlage nicht nur 40 Schüsseln hängen, sondern die Mieter auch fröhlich die Halterungen an die Geländer schweißen und Bohrungen in die Fassade vornehmen, um Kabel zu verlegen. Kostenpunkt: Zwischen 20.000 und 70.000 Euro, je nach Alternative. Bei diesen Beschlüssen ist nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz eine qualifizierte Mehrheit erforderlich, die nicht gegeben war. Also folgt eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung oder die Vertagung der Beschlüsse auf das nächste Jahr. Gerade in den letzten Punkten wurde immer wieder auf Neuregelungen des Wohnungseigentumsgesetzes vom 01. Juli 2007 Bezug genommen. Leider habe ich gemerkt, wie wenig Ahnung ich eigentlich von Wohnungseigentumsrecht habe. Das ist definitiv eine Wissenslücke beim Besitz mehrerer Immobilien. Sicher könnte ich meinen Immobilienfachwirt noch nebenher machen, aber ich denke, ein Buch reicht erstmal. Dann komme ich auch mit Begriffen wie „Vertreter des Ersatzzustellungsvertreters“, dem neuen Verwaltervertrag, Beschlussmöglichkeiten der Eigentümerversammlung und ihren Organen zurecht. |
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5 Reaktionen zu “Meine erste Eigentümerversammlung”Einen Kommentar schreiben |
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Am 4. Juni 2008 um 22:28 Uhr
Und dann wüßtest Du auch, dass es Miteigentumsanteil (MEA) heißt, und nicht “Miet…” ;-)
Ich wundere mich immer wieder, nicht nur hier bei den Immobilien, sondern auch bei den anderen Anlageformen (z.B. Midas-Fonds oder Münzen) wieviel Geld Du in Dinge steckst, von denen Du keine Ahnung hast; also sie nicht verstehst.
Das hab ja sogar ich in meinem jungen Leben schon gelernt, dass man nie Geld in etwas stecken sollte, dass man nicht 100%ig verstanden hat!!!
Am 19. Juni 2008 um 13:07 Uhr
Dann dürfte wohl niemand außer Vorständen Aktien kaufen, du kleines Großmaul. Um etwas 100% zu verstehen, bedarf es viel. Und ließ mal Phil Towns Regel Nr. 1 beim Investieren. Es ist scheißegal, du brauchst nix verstehen solange es ertrag bringt. ciao du kind.
Am 22. Juni 2008 um 15:54 Uhr
Kissass… noch so einer der anscheinend nichts versteht!
Immerhin poste ich hier mit meinem echten Namen und meiner Email-Adresse und nicht unter Pseudonym. Scheint Dir ja irgendwas nicht ganz richtig an Deinem Verhalten vorzukommen, wenn Du Dich verstecken mußt.
Und anscheinend hast Du das Buch von Phil Town gelesen, dementsprechend hast Du Dich doch informiert. Also, um etwas zu verstehen. Oder sehe ich das falsch? Sonst hättest Du doch auch selbst drauf kommen können.
Ich hab das Buch nicht gelesen und kannte Phil Town zuvor nicht, obwohl ich schon ettliche Bücher von Warren Buffet oder André Kostolany gelesen habe. Daher eh schon Mal merkwürdig, dass er relativ unbekannt zu sein scheint.
Aber ich habe Mal seine Grundaussagen im Internet gefunden (ich geh Mal davon aus, dass dort richtig recherchiert wurde):
Welche Strategie will uns Phil Town nun schmackhaft machen?
Die Grundvoraussetzungen für den Kauf einer Aktie lt. Phil Town sind:
1. Das Unternehmen muss dem Käufer vom Produkt, von der Servicequalität oder von anderen Merkmalen her bekannt und persönlich sympathisch sein. Der Käufer sollte auch das Umfeld des Unternehmens einigermaßen kennen und das Geschäftsmodell verstehen.
2. Das Unternehmen muss herausragende finanzielle Kennzahlen wie ROI, Eigenkapitalwachstum und Cash-Flow-Qualität aufweisen
3. Das Unternehmen ist am Markt deutlich unterbewertet
4. Die Markttechnik muss für einen Kauf sprechen.
Dies alles klingt für mich nicht, als müßte man nichts von dem Verstehen was man da tut, wenn man Aktien kauft. Ganz im Gegenteil! Dort steht sogar etwas von Geschäftsmodell verstehen.
Und zu behaupten, nur die Vorstände von Aktiengesellschaften hätten Ahnung von dem was passieren wird, ist ja wohl der größte Witz überhaupt. Ist auch schon ettliche Male widerlegt worden (u.a. in einer Anekdote von André Kostolany).
Nun ja, so war das ganze aber eh nicht von mir gemeint. Das kann Kissass vielleicht nicht verstehen, weil er meinen Beitrag anscheinend so oberflächlich gelesen hat, wie er seinen verfasst hat.
Das man die Zukunft nicht vorraussagen muss um reich zu werden ist schon klar. Bestes Beispiel ist das mit dem Affen, der mit Dartpfeilen auf Aktienkurslisten werfend eine bessere Auswahl trifft als gute Analysten dazu in der Lage waren.
Der Affe hat also ne gute Auswahl getroffen, ist aber bis heute nicht damit reich geworden, weil er es eben nicht verstand, wie man Aktien kauft, bei welcher Bank, was für Gebühren dazu gehören, also um was für ein Produkt es sich eigentlich handelt. Und zum Glück wußte der Affe auch nichts von Optionsscheinen, sonst hätte er vielleicht noch Put mit Call verwechselt, weil er auch das sicherlich nicht verstanden hätte!
Kissass, kannst Du mich jetzt verstehen, was ich eigentlich meinte? Mit informiert sein und verstehen meinte ich im weitesten Sinne erstmal das Produkt, dass man da erwirbt. Wenn Du zum Beispiel nicht weißt, dass man auf Mieterträge steuern zahlen muss, oder Deine Immobilie einer 10jährigen Spekulationsfrist unterworfen ist, dann denkst Du einen guten Deal zu machen, dabei verhageln Dir im nachhinein die Steuern Dein Ergebnis wieder.
Und meine Kritik war keinesfalls gemein oder böswillig gemeint. Ich wollte unserem Blogger hier sozusagen nur den Tipp für die Zukunft geben sich doch zuvor besser zu informieren. So hat er bei seinen Anteilen am Midas-Fonds selbst zugegeben die steuerliche Konstruktion nicht verstanden zu haben und in diesem Fall hat er ja nochmal Glück gehabt, dass die Hausgeldrückstände nicht so riesig zu sein scheinen. Hätte er aber diese andere angesprochene Wohnung erworben… na dann Mal Prost Mahlzeit! Hat also gar nichts mit Großmäuligkeit von mir zu tun, sondern nur mit Hinweisen, die ich gerne weitergeben wollte. Und ja ehrlich gesagt auch mit den Gedanken, die ich mir darüber mache, weil ich es halt einfach nicht verstehe, wie man manchmal einfach solche Risiken eingehen kann, wenn man eben keine Ahnung davon hat.
So zum Beispiel bei den Münzen, da kann man leicht übers Ohr gehauen werden indem man teuer wertlosen Schrott ersteht. Da habe ich auch keine Ahnung von, deshalb lasse ich die Finger davon.
So, ich hoffe man kann mich hier ernst nehmen und man muss sich hier nicht noch mehr so ein Blödsinn, wie den von Kissass anhören.
Am 24. Juni 2008 um 15:02 Uhr
Wow, Dennis, ich muss schon sagen du traust dich! Mit deinem echten Namen DENNIS zu posten, da gehört schon was dazu. Vor allem, weil er Vorname lt. http://lexikon.beliebte-vornamen.de/dennis.htm jedes Jahr zwischen 1980 und 1996 unter den Top 20 der häufigsten Vornamen war. Du versteckst dich also irgendwo zwischen mehreren hundert tausenden Dennises. Du traust dich, Respekt.
Das war Punkt 1.
Punkt 2: Dein großkotziges Gerede dient höchstens dem Traffic, weil viele Leute einfach sehen wollen, wie du abmontiert wirst. Das freut natürlich den Blogger, denn dadurch hat er mehr Seitenimpressionen und zwangsläufig auch irgendwann mehr adklicks, was ihm Bares bringt. Danke schonmal dafür.
Punkt 3: Ein Geschäftsmodell zu verstehen und, Zitat “Dennis”, etwas zu 100% verstanden zu haben (Mit mehreen Rufzeichen versehen!!!) ist ein gewaltiger Unterschied. Wer kauft denn dann Google, Time Warner oder IBM? Willst du behaupten die Aktionäre, die mit diesen Aktien Kohle gescheffelt haben (+700% google in 5 jahren) verstehen das Geschäftsmodell völlig? Mit Sicherheit nicht. Phil Town meint v.a., dass man sich damit identifizieren muss. Kauf also keine Islamfonds wenn du Rassist bist. :)
Punkt 4: So groß, wie du dein Maul hier aufreisst, wundert es mich, dass du selbst noch kein Millinär bist…?
LG
KISS ASS
Am 24. Juni 2008 um 20:15 Uhr
Oha, da ist ja was los. Klar freue ich mich über die Kommentare, denn die Ads werden ja dazwischen eingefügt ;)
Ich sage zu der ganzen “Diskussion” gar nichts, schließe mich aber dem Interesse in Punkt 4 an und warte auf ein Statement!