In meinem letzten Beitrag habe ich über meine Pläne bezüglich Immobilie 3 berichtet. Seit heute existiert dieser Plan nicht mehr nur in Gedanken sondern auf Papier. Es liegt mir ein Letter of Intent vor, in dem der zukünftige Mieter die Absicht erklärt, die Wohnung im Oktober anzumieten. Ein konkreter Mietvertrag konnte noch nicht abgeschlossen werden, da das Datum der Übergabe und somit auch des Mietbeginns erst in den nächsten drei Tagen vom Bauträger geklärt wird.
Ich bekomme genau die avisierten € 1.040 für die möblierte Wohnung inklusive Garage. Wie bereits im entsprechenden Beitrag erläutert steigt damit mein passives Einkommen um € 342 monatlich (Nettovermögenszuwachs) und der Mittelzufluss um € 226- Tendenz steigend, da der Zinsanteil aufgrund der Tilgung über die Zeit abnimmt.
Hier nun eine aktualisierte Übersicht über mein stetiges passives Einkommen (Nettovermögenszuwachs), das zu Beginn dieses Blogs Anfang 2007 genau € 0 betrug:
Ãœbersicht monatliches passives Einkommen
| Quelle |
Wert |
Kommentar |
| Immobilie 1 |
€ 76 |
Erläuterung siehe Beitrag |
| Immobilie 2 |
€ 245 |
Erläuterung siehe Beitrag |
| Immobilie 3 |
€ 342 |
Erläuterung siehe Beitrag |
| Blog |
€ 45 |
Durchschnittswert 2008 |
| Wertpapiere und geschlossene Fonds |
€ 0 |
Erst im Nachhinein bestimmbar |
| SUMME |
€ 708
|
|
Die nächste greifbare Hürde ist ein vierstelliger Nettovermögenszuwachs durch passives Einkommen. Das wird aber nächstes Jahr erreicht. Ich stecke momentan schon voll in der Suche nach Immobilie 4, die für 2010 geplant ist (“buy one property a year”). Zu den geschlossenen Fonds wird es ein Update in den kommenden Wochen geben, da die Berichtserstattung jetzt ansteht. Heute habe ich beispielsweise den Quartalsbericht Q4 2008 vom Private Equity Asia Capital Winner bekommen, der durchaus vielversprechend klingt. Dazu aber gesondert mehr. Die Suche nach Rule 1-Aktien werde ich ebenfalls wieder aufnehmen (Anstehende Urlaube :) ! ).
Langsam tut sich etwas. Vor 2,5 Jahren betrug mein passives Einkommen quasi € 0, jetzt ist die Hürde zum vierstelligen passiven Einkommen nicht mehr weit. “If you’re heading for the stars, you’ll at least hit the moon!” (Jim Rohn).
Am 2. September 2009 um 21:18 Uhr
Hallo,
ich lese seit einiger Zeit sehr gespannt hier mit. Würde mich freuen, öfters von dir zu lesen :)
Weiter so!
Am 3. September 2009 um 18:22 Uhr
Ein sehr interessanter Bericht – bin sehr gespannt, wohin das führt.
Am 3. September 2009 um 20:50 Uhr
dein vermögen steckt aber zu 95% in immobilien…4 wohnung und dann selbst bei den fonds noch immfonds….das ist keine diversification…?
Am 4. September 2009 um 10:01 Uhr
@Stefan:
Die 95% stimmen nicht ganz. Betrachtest Du die Nominalwerte der Investionenen, so erhälst Du inkl. Immobilie 3 ca.:
220K (78%) Immobilien real
10K (4%) Immobilienfonds (MPC Sachwert-Rendite Fonds Indien)
10,5K (4%) Aktien (Depot + Fondsgebundene Riesterrente)
40K (14%) Private Equity/Mezzanine
-> 220/230K liegen in Immobilien, ein Anteil von 78%/82%. Immobilien sind aber auch das einzige Asset, dass Du mit FK leveragen kannst- ich habe ja durch die Finanzierung quasi keine Mittelabflüsse (ausser Grundsteuer, etc.), sondern kassiere nur die Überschüsse. Eine reine Nominalwertbetrachtung des Portfolios finde ich daher etwas ungeeignet.
Das Modell “Immobilien” funktioniert für mich persönlich. Warum muss ich mich dann zwangsläufig diversifizieren? Dann müsste man ja auch zu Donald Trump sagen, dass er total falsch fährt mit seiner Strategie…
Auffallend ist natürlich der geringe Aktienanteil. Langsam bin ich auf Aktien wieder gut zu sprechen. Aber ich will Aktienkäufe nicht mehr wie in der Vergangenheit angehen und auf Basis eines “heißen Tipps” kaufen. Ich werde die Aktie vorher sorgfältig analysieren- eben der Rule 1-Ansatz, der aber auch seine Zeit braucht.
Am 7. September 2009 um 08:00 Uhr
Hi. Wie immer habe interessiert gelesen und bin echt angetan von deiner Arbeit. Schlussendlich muss man sich nur trauen und sich hart und leidenschaftlich in die Materie einarbeiten. Ich überlege immer noch, ob nun Eigenheim mit meiner Lebensgefährtin zusammen kaufen – oder Eigentumswohnung als Geldanlage. Aber wie man bei dir sieht, kann man auch beides machen oder noch mehr…
Am 7. September 2009 um 08:41 Uhr
Richtig. Man muss irgendwann nur anfangen. Als ich im Gerichtssaal saß, keiner ein weiteres Gebot abgegeben hat und ich plötzlich meine Immobilie 1 besaß, wurd mich auch ein bißchen mulmig. Im Moment ist wohl eine der besten Zeiten für einen Immobilienkauf, da die Zinsen niedrig sind und davon auszugehen ist, dass es eine nicht unbedeutetende Inflation geben wird, sobald die Löcher der Finanzkrise mit gedrucktem Geld gestopft sind.
Du kannst in der Tat beides machen, solltest Dich aber vorher mit dem Finanzierer rückversichern. Kann Dir anbieten, dass ich den Kontakt zu meinem Finanzierungsberater herstelle, sobald Dir erste Eckdaten vorliegen.
Am 7. September 2009 um 11:10 Uhr
Danke für das Angebot, evtl. komme ich drauf zurück um eine Alternative zu haben.
Mein Finanzdienstleister stellt für mich/uns nun eine Machbarkeitsberechnung auf, d.h. welche Finazierungskonzepte mit etwas Eigenkapital möglich sind.
Spannend finde ich allerdings den zusätzlichen Kauf (neben dem Eigenheim) von Eigentumswohnung, die sich von selbst tragen (wie in deiner Immobilie). Dazu sollte man aber die Örtlichkeiten kennen, in denen die Immobilie ist, so dass man mit Mietspiegeln etc. kalkulieren kann.
ich denke so hast du es auch gemacht oder bist du in unbekannten Gebieten investiert? Wenn, wie hast du eine Analyse vollzogen oder hast du dich auf einen Berater verlassen?
Man liest ja auch immer, dass man 20% EK mitbringen soll bei, wenn man Immobilien kauft. Das hast du etwas anders gemacht oder?! ;) Hast du die Whg. jeweils gegeneinander abgesichert? Das sind so Konstrukte, die mir noch unklar sind.
Am 7. September 2009 um 17:45 Uhr
Hi,
so wie ich das sehe hast du aufgrund deines passivem Einkommens und deinem Nettowert eine jährliche Rendite von 11%
(708*12 / 73920 ) – beachtlich :)
eigentlich noch höher da die Kredite Monat für Monat kleiner werden.
Bildest du auch Rücklagen (z.b. für Reparaturen/ Leerstand etc) von den Mieteinnahmen?
Am 7. September 2009 um 22:57 Uhr
Stimmt fast. Du betrachtest ja nur das regelmäßige passive Einkommen. Zusätzlich zu den von Dir aufgeführten musst Du folgende Effekte berücksichtigen:
1) Gewinne aus dem (noch) kleinen Bestand an Wertpapieren.
2) Ausschüttungen aus den geschlossenen Fonds: Ich dachte eigentlich, ich hätte schon die Ausschüttungsprognosen der Fonds dargestellt. Allerdings habe ich eben festgestellt, dass alles nur in meinen Excels existiert. Zeit für einen neuen Beitrag. Mein Excel sagt mir nämlich, dass in den nächsten 4 Jahren -wenn alles planmäßig verläuft- bereits Ausschüttungen von 15.645 Euro anstehen, teils sogar steuerfrei. Danach erfolgen Ausschüttungen auf regelmäßiger Basis.
Die 40K, die momentan in geschlossene Fonds investiert sind, sind sozusagen in der momentanen Renditebetrachtung “totes Kapital”. Dafür ist aber der ROIC bei den Immobilieninvestitionen durch den FK-Leverage recht hoch. Habe ich auch im Artikel Steigerung des passiven Einkommens mit Immobilie 2 vorgerechnet:
Immobilie 1: ca. 80% ROIC
Immobilie 2: 46% ROIC
Immobilie 3: wird bei ca. 30% ROIC liegen
Bzgl. Rücklage:n bilde ich nicht explizit. In den Kosten befindet sich ja bereits schon eine Instandhaltungsrücklage. Ausserdem halte ich immer genügend Cash, um Eventualitäten finanzieren zu können.
Am 7. September 2009 um 23:06 Uhr
@Jens: Ãœber einen “Immobilienberater” bin ich nie gegangen. Folgende Tips habe ich aber von meinem Finanzierer bekommen und habe sie immer berücksichtigt:
1) Lage, Lage, Lage. Trend zur Urbanisierung -> möglichst kein Haus in der Pampa kaufen.
2) In ein Dir bekanntes Gebiet investieren, möglichst für Dich gut erreichbar.
Zusätzlich kamen für mich nur Kauf vom Bauträger und Zwangsversteigerungen in Frage, da hier die übliche Maklergebühr entfällt.
Um eine Immobilie zu kaufen, solltest Du die Kaufnebenkosten Cash bezahlen, den Rest kannst Du zu 100% finanzieren- vorausgesetzt, die Immobilie wird von der Bank als werthaltig und dem Kaufpreis angemessen eingestuft. Die 20% EK musst Du nicht unbedingt aufbringen, aber der Zins wird evtl. günstiger. Und natürlich solltest Du schon ein EK-Polster besitzen, um Unvorhergesehenes finanzieren zu können.
Am 23. Oktober 2009 um 20:49 Uhr
Ich habe den Blog jetzt in 3 Tagen hoch, runter, kreuz und quergelesen. Ich habe mich schon sehr früh für Finanzen interessiert und wir haben uns auch unseren eigenen Plan entworfen. Ähnlich wie viele hier, haben wir unsere Ausgaben und Einnahmen sehr fein aufgegliedert. Da meine Frau und ich, die 40 Jahre aber schon beide überschritten haben, legen wir auch Wert auf etwas andere Dinge. Die Million muß nicht sein, aber finanzielle unabhängigkeit sollte sein. Diese habe wir für uns bei 420 k€ fixiert. Wir wohnen in unserem eigenen Haus mit Garten ( als Hobby ) Die Hütte ist schon zweimal abgezahlt. Einmal nach dem Kauf und vor kurzem nach der sehr umfangreichen Renovierung ( Baujahr unserer Hütte 1891 ) Viele Dinge hier konnte ich nach vollziehen und auch die eine oder andere Idee klauen. Hinweise möchte ich aber dennoch geben:
1. Wir sind beide Angestellte ohne Kinder
2. Unsere Sparrate liegt bei 30 % / month entsprich 2 k€
3.Haus abbezahlt
4. Unser Investment betrug Stand gestern 105 k€ und setzt sich zusammen aus Aktien ( dividendentitel ) Anleihen, Aktienfonds Weltweit und Europa. Nun kommen zur Risikominimierung noch Immobilienfons hinzu
Dies ist auch ein Punkt den ich hier in Deinem Blog kritisch sehe. Du bist mit Deinem Investment relativ hoch im Risiko. Währe zu Deiner Erfahrung mit deinem ehemaligen Arbeitgeben noch ein Problem mit deinen Mieteinnahmen hinzugekommen, hättets Du ein Problem. Darum ist unsere Ansicht, das bei einem Investment auch das Risiko nicht vergessen werden darf. Du würdest Dein Risiko um 1/3 reduzieren, wenn Du eine Immobilie Schuldfrei machen würdest. Da Dein Konzept der Immobilien aber bei dir auf zu gehen schein ( bei uns hat es nicht funktioniert ) und Du gerne Unternehmer werden möchtest, hast Du mal darüber nachgedacht , Deine Inmobilien in eine GBR zusammen zu fassen ? Außerdem bist Du ein neues Arbeitsverhältnis eingegangen und Dein Nettolohn ist immer ( noch ! ;-) ) deinewichtigste einnahmequelle. Wie bist du denn versichert? hast Du eine BUZ ?
Dein Blog ist spitze und ich freue mich hier viel Gleichgesinnte zu finden. Bist zu einem bestimmten Zeitpunkt konnten wir auch mit unseren Nachbar und Freunde über viele Dinge reden, aber wir haben uns finanziell zu schnell von denen entfernt, sodaß wir nun oft als Antwort bekommen: Wir wollen auch noch leben. Naja , tun wir auch und garnicht mal schlecht.
Achso , Buchtipps: Abo auf die Finanztest, und hin und wieder mal eine Capital
Bücher: So ziemlich alles von Kostolany ( dies ermöglichte uns auch den Kauf des Hauses ), Dirk Müller mit crahkurs, Teufel mit die geir war grenzlos und noch so einige mehr.
Ich hoffe hier noch viele anregende Dialoge führen zu können und weiterhin am Ball bleiben. Das wird schon mit der Million.
Am 28. Oktober 2009 um 16:37 Uhr
Hallo thor,
könntest du kurz schildern welche Vorteile (und auch Nachteile?) eine GBR für Immobilien in sich hat? Lohnt es sich generell die mehreren Immobilien aus dem privaten Bestand in so eine GBR auszulagern oder ab einem bestimmten Gewinn/Umsatz/persönlichen Steuersatz…?
Gruß
Am 30. Oktober 2009 um 21:45 Uhr
Moin Andi,
ich bin da nicht sehr firm drin. Ich weiß,das meinArbeitskollege für jedes seiner Investments eine GBR gegründet hat und diese mit dem veräußern der Immobilie wieder aufgelöst hat.Ich vermute ( wie gesagt, ich bin da kein Profi ) das, dies aus Steuerlichen Gründen geschehn ist. Da dies aber schoneineZeit her ist, habe ich bei Wikipedia mal nachgeschaut. Es scheint so,dasbis 1999 man nicht mit seinem Privatvermögen bei einem Schließen ( Insolvenz ! ) der GBR haften mußte. Dies scheint sich nach neuer Rechtsprechung aber wohlgeändert zu haben. Tut mir leid, genau weiß ich es auch nicht. Meine Frage zielte darauf hin, ob man das Risiko vollfinanzierter Immobilien nicht vermindern kann.
Am 1. November 2009 um 11:33 Uhr
Ihr solltet vielleicht ein paar Euro investieren und einen Steuerberater aufsuchen, statt mit Unwissenheit zu glänzen.
GbR = Gesellschaft …
Es ist mehr als eine Person zur Gründung notwendig, wobei jede mit ihrem Gesamtvermögen haftet ;).
Als Einzelperson kann man Immobilien sowohl im Privat- als auch im Betriebsvermögen halten. Für die Erörterung der Vor- und Nachteile sollten die Interessierten allerdings wirklich einen Steuerberater aufsuchen.
Gruß
Jan