Der webmaster hat mir bereits den ein oder anderen Kontakt weitergeleitet, bei dem es um die Finanzierung von Denkmalschutzimmobilien ging. Auch beim Blick aus meiner Küche sehe ich derzeit täglich auf eine zu verkaufende Denkmalschutzimmobilie (Foto). Und nicht zuletzt fragen auch immer wieder meine Kunden im Job danach. Ich werde also ständig damit konfrontiert, habe persönlich aber nur begrenzt Erfahrungen damit gesammelt. Das wollte ich ändern und habe mich in den letzten Tagen intensiver damit beschäftigt. Das Ergebnis will ich in diesem Artikel in Form der wichtigsten Vor- und v. a. auch Nachteile einer Denkmalschutzimmobilie auflisten. Dies dürfte für viele Leser auf dem Weg zur Million, die an eine Immobilie als Kapitalanlage denken, interessant sein. Bei meiner Betrachtung geht es ausschließlich um Wohnungen in denkmalgeschützten Mehrfamilienhäusern – nicht um Ein- oder Zweifamilienhäuser, die meist eher zur Eigennutzung erworben werden.
Vorteile
- vergleichsweise hohe Abschreibemöglichkeiten – unter Berücksichtigung bestimmter Bedingungen und Auflagen. Ohne nachzurechnen: in diversen Quellen ist zu lesen, dass sich diese Möglichkeit jedoch nur für Menschen mit einer hohen Steuerprogression rechnet.
Das wars dann auch schon bei meiner Suche nach realistischen, nachhaltigen Vorteilen. So wird beispielsweise auch gerne mit Wertbeständigkeit und dem steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren geworben. Das gilt aber auch für jede andere Immobilie und ist somit kein Alleinstellungsmerkmal! Googeln nach “Vorteile Denkmalschutzimmobilie” führt gerne zu populistischen Ergebnissen wie diesem:
Letzten Endes sehe ich für Kapitalanleger nur den steuerlichen Vorteil, denn was interessiert mich dann das schöne Treppenhaus oder der Stuck an den Decken, wie ebenfalls gerne geworben wird.
Nachteile
- der Kaufpreis ist meist deutlich höher als bei vergleichbaren Immobilien ohne Denkmalschutz, das kann ich aus meinem Berufsalltag bestätigen. Begründet wird dies meist mit den erforderlichen, höherwertigen Renovierungsmaßnahmen. Ob das wahr ist – oder doch hohe Provisionen im Kaufpreis stecken? Beim Wiederverkauf ist dann mehr als fraglich, ob der ursprüngliche Kaufpreis wieder erzielt wird.
- Schwierigkeiten bei der Finanzierungssuche: viele Kreditinstitute finanzieren prinzipiell keine Denkmalschutzimmobilien oder nur bis zu einer Beleihungsgrenze von 80% oder weniger, weil auch Banken der Ansicht sind, dass die meisten Denkmalschutzimmobilien zu teuer sind. Das heisst, es ist u. U. auch ein nicht unerheblicher, eigener Investitionsbetrag erforderlich.
- gilt wohl weniger für die Eigentumswohnung als für ein Ein-/Zweifamilienhaus: Ihr wollt Fenster austauschen? Ihr müsst eine Genehmigung einholen. Ihr wollt Haustüren austauschen? Ihr müsst eine Genehmigung einholen. Ihr wollt das Dach decken? Ihr müsst eine Genehmigung einholen. Ihr wollt verkaufen? Wer kauft ein Denkmal bei derart vielen/hohen Auflagen zu einem vergleichsweise hohen Preis?
- Prof. Gottfried Kiesow, Vorsitzender der Deutschen Stiftung Denkmalschutz (!!!): “Natürlich ist keine Wohnung perfekt, auch keine denkmalgeschützte. Altbauwohnungen haben meist keine Garage vor der Tür. Manchmal fehlt der Balkon.”. Aus meiner Sicht ein eher schwaches Argument, aber ist natürlich bei der Mietersuche evtl. ein Handicap. Und es ist eben interessant, von wem es geäußert wurde…
Meine persönliche Meinung: für mich ist eine Anschaffung derzeit uninteressant, denn eine wirkliche Auswahl an Denkmalschutz-Immobilien gibt es vor Ort nicht. Und mir ist es extrem wichtig, dass ich eine Wohnung vor Kauf mehrmals besichtige und ich die Lage sehr gut kenne und einschätzen kann. Denn eine sehr gute Lage ist aus meiner Sicht auch bei einer Denkmalschutzimmobilie das A und O. Ich habe schon Angebote von Denkmalschutzwohnungen in kleinen (ca. 10.000 Einwohner), ostdeutschen Städten gesehen. Da frage ich mich schon, wer hier wohnen will, wie sich das rechnen soll und wie eine Wertsteigerung gelingen soll. Nicht zuletzt ist einer meiner Grundsätze, dass sich eine Kapitalanlage (nicht nur auf Immobilien bezogen) immer auch vor Steuer lohnen sollte, also eine Wertsteigerung erfolgen sollte. Und da bin ich bei den meisten gesehenen Objekten doch sehr skeptisch. Ich will allerdings auch nicht ausschließen, dass es “gute” Denkmalschutzwohnungen gibt, das heisst in wirklich guten Lagen zu einem noch akzeptablen Preis. Wer in Dresden, Leipzig oder Potsdam wohnt/arbeitet, hat da wohl bessere Chancen. Viel Erfolg bei der Suche ;-)
Am 7. Januar 2010 um 10:01 Uhr
Ich persönlich finde das Thema sehr interessant. Bisher fehlte es mir nur an qualifizierten kurzen und einleuchtenden Beiträgen. Kann jemand das Steuersparmodell “Denkmalschutz” erklären. Und was ist von Gebäude zu halten deren Front bspw. “Denkmalgeschützt” ist?
Gruss,
demelius
Am 10. Januar 2010 um 10:00 Uhr
hi demelius, ich habe nach langer recherche und erst beim 3. berater (nach empfehlung) eine denkmalschutzwohnung in dresden erworben (ich selber wohne in stuttgart) und fahre damit sehr gut. mein nettogehalt hat sich dadurch um 850 euro erhöht. zusammen mit den mieteinnahmen habe ich 1290 euro mehr pro monat. dem gegenüber steht eine zinsbelastung von 680 euro (-> vollfinanzierung). die differenz beträgt also 610 euro/Monat bzw. 7320 Euro/jahr, die ich über 12 jahre ansparen kann. ohne zins und zinseszins macht das nach 12 jahren knapp 90.000 Euro. bei einer verzinsung von 4 prozent bin ich schon deutlich über 110.000 Euro. erworben habe ich die immobilie für 179.000. wenn ich die immobilie auch nur für 140.000 euro nach 12 jahren wieder verkaufe, habe ich einen gewinn zwischen 60.000 und 80.000 euro realisiert; mit 0 euro eigenkapital! und 60.000 euro muss man erst mal netto verdienen oder gar ansparen… also aus meiner sicht gehört eine denkmalimmobilie für personen mit einem bruttogehalt ab 50.000 euro unbedingt zum notwendigen portfolio.
gruß, philipp
Am 13. Januar 2010 um 19:22 Uhr
hi philipp,
zunächst glückwunsch zur offensichtlich gelungenen investition. vielleicht kannst du uns hier noch etwas weiterhelfen… du schreibst, erst der dritte berater hat dir zum glück verholfen. welche der im artikel genannten theorien kannst du denn bestätigen? und welche nicht? welche fehler hättest du bei befolgung der ratschläge der berater 1 und 2 begangen? wenn schon denkmalschutz in ca. 500 km entfernung, worauf sollten wir achten?
hast du übrigens keine bedenken, dass du längerfristig mietausfälle oder mieteinbußen hast? ich bin der ansicht, in den letzten 15 jahren wurde in leipzig extrem viel gebaut und renoviert, der markt scheint mir schon etwas gesättigt… wieviel miete erhältst du denn für den qm? und wie groß ist denn die wohnung?
gruß
daniel
Am 17. Januar 2010 um 09:06 Uhr
hi admin,
bei den ersten beiden beratern wurde mir schnell klar, dass sie nicht so erfahren in sachen denkmalschutz waren. hatte den anschein, dass sie auf den “denkmalzug” aufgesprungen sind, seit unser staat andere steuersparmöglichkeiten (schiffsbeteiligungen o.ä.) gestrichen hat. mein berater ist seit 19 jahren (!!) im denkmalbereich tätig und arbeitet mit sehr guten baugesellschaften zusammen. das gute an meiner investition ist, dass ich praktisch keine arbeit damit habe. ich habe für 10 jahre eine mietgarantie. so kann man genau planen und muss keine ausfälle befürchten. die wohnung ist 80 qm groß, innen wie außen ist alles saniert worden. alle zimmer haben fußbodenheizung und bad und küche sind auf luxusstandard. meine immobilie befindet sich in dresden. zwei kollegen haben auch wohnungen in leipzig gekauft. die beiden städte nehmen sich nichts bezüglich attraktivität. zu dresden kann ich sagen, dass sich die bevölkerung in den letzten 10 jahren um 55.000 einwohner erhöht hat – tendenz steigend.
gruß, philipp
Am 17. Januar 2010 um 10:36 Uhr
hi philipp, danke für deine antwort. hat dein berater eine internetseite?
nix für ungut, aber bei mietgarantien werde ich immer ganz vorsichtig. wieso ne garantie, wenn die wohnung doch gut ist? und was passiert, wenn der garantiengeber pleite geht? kaufpreis waren rund 2.000,-/qm – richtig? das ist für denkmalschutz tatsächlich noch okay für dresden (je nach lage). da habe ich tatsächlich schon von höheren preisen gehört…
Am 18. Januar 2010 um 15:43 Uhr
Hallo Leute,
2.000 Eur pro qm soviel zahlt man im Frankfurter Westend in Düsseldorf Oberkassel oder im Belgischen Viertel in Köln. Das Gute bei den oben genannten Vierteln ist das selbst ich euch eine Mietgarantie aussprechen könnte. Vorrausgesetzt die Wohnung entspricht üblichen Standards und der Mietpreis ist Marktüblich. Gibt es tatsächlich Denkmalgeschütze Gebäude im Westen die auf dem Markt kommen (ausser die Dinger in Wuppertal)?
Das Problem sehe ich genau hier. Kaum einer von uns hat Ahnung von Dresden, Leipzig usw. selbst wenn wir schon mal für ein Wochenende dort waren hätte ich Bauchschmerzen 200K zu investieren. Die Arbeitslosenquote liegt relativ hoch und ich persönlich könnte mir nicht vorstellen dorthin zu ziehen. Erinnert mich immer an die Warren Buffet Einstellung – der Gute Mann kauft nichts was er nicht versteht bzw. selbst nutzen würde.
…ist kein Angriff nur die Sache die mir sofort in den Sinn kommt.
Gruss, demelius
Am 22. Februar 2010 um 18:00 Uhr
Kauft keine Denkmalschutzwohnungen als Fertigprodukt. Kauft n Denkmalschutzhaus und saniert selbst.
Der Unterschied: keine Prospekt-, Marketing-, Garantie-, Spezialvertriebs- und Entwicklerkosten bzw. -margen… ;-)
Die durchdesignte Wohnung aus dem Hochglanzprospekt kostet Euch viel zu viel Geld!
Wäre doch ne Idee… wer macht mit?
Am 25. Februar 2010 um 10:13 Uhr
Hallo Haifisch,
finde gut das es hier jemanden gibt der das ähnlich sieht. Ich setzte mich jetzt auch schon länger und zunehmend intensiver mit dem Thema auseinander. Würd mich gerne mit dir austauschen. Meine Email Adresse ist gash01(at)hotmail.com. Meld dich einfach mal zum Gedankenaustausch…
Am 2. Juni 2010 um 15:43 Uhr
@ admin
Hallo admin,
sollten Sie Interesse haben an einem sachlichen, fundierten und seriösem Austausch zum Thema Denkmalschutzimmobilien können Sie mich sehr gerne kontaktieren unter e.v.a.bauernschubert@gmx.de
Am 9. Juni 2010 um 14:33 Uhr
Naja, ganz so einfach ist das alles nicht. Vor allem mit dem Selbstrenovieren. Ich spreche hier aus eigener Erfahrung:
- Das Verfahren von Erlaubnis der Denkmalpfleger bzw Baugenehmigung ist ein langwieriges und zum Teil undurchsichtiges. Auch in Zukunft muss man sich nach der Sanierung jeden Fensterladen genehmigen lassen. Ganz besonders zickig sind Denkmalpfleger etwa, wenn es um Fenster geht. Und zwar nicht nur bei der Erhaltung der Alten, sondern auch beim Ersatz. Da gibt es zum Teil ganz groteske Ideen bei denen….
- Die Denkmalpfleger sind per se Beamte, sprich: Sie lassen sich mit allem uuuuuunglaublich Zeit. UNd: Sie wissen, dass Du als Bauherr von ihnen abhängt. Zum Teil benehmen sich die gebietsreferenten wie kleine Fürsten. Das ist füpr einen Bauherren unglaublich belastend, denn er und auch seine Handwerker mussen planen können. Also: Dauert in Eigenregie um ein Vielfaches!
- Daran schließt an: Der Ermessensspielraum der Den kmalpfleger ist groß. Wage also nicht, sie zu verärgern! Im Notfall können die dir sogar die Baustelle einstellen.
- Finanzielle Vorteile sind nur sehr bedingt gegeben. Denn erstens haben die Denkmalleute selbst wenig Geld, mit dem sie dich fördern können. Und zweitens ist es am Schluss mit der Steuer ein Riesenkampf, bei dem sie die Hälfte der Kosten zur Absetzung nicht anerkennen, weil es ja keinen denkmalrelevanten Mehrkosten seien. Nicht zu vergessen: Eine denkmalgerechte Renovierung kostet immer ein Vielfaches als eine “normale”! Bei letzterer kann ich schon mal eine Wand, die total ruiniert, versalzen oder feucht ist, einfach austauschen, beim Denkmal muss ich langwierig mit Opferputz, Vorsatzwänden und Wundermittelchen rummachen, hab am Schluss weniger RAum und doch eine schlechte Wand.
Also: Gut überlegen ob ich mich auf so ein Abenteuer einlasse. Ich für meinen Teil würde das – bei aller Liebe zu meinem alten Haus – nicht wieder machen!