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Bisher habe ich es nur geschafft, die Zieldefinition für 2010 halbfertig zu Papier zu bringen. Klar war aber für mich, dass ich 2010 wieder eine Immobilie kaufen würde. Auch wenn ich kurzfristig mit Immobilien nicht Millionär werden kann, so ist es die längerfristige Vorstellung, die mich zu diesem Ziel treibt. „Back from the future thinking“: Wenn ich 50 bin, haben sich die Immobilien alle selbst abbezahlt und ich habe ein regelmäßiges passives Einkommen. Von den Vermietungseinkünften in kann ich komfortabel leben und mich schön zurücklehnen- wenn ich Lust darauf habe :) Nach monatelangem Screening des Münchner Immobilienmarkts ist es seit vergangenem Mittwoch amtlich: Ich bin jetzt Besitzer von Immobilie 4. Diesmal habe ich das Konzept eines „Premium Business Appartment“ im Kopf, und ich bin der festen Überzeugung, dass sich das Objekt ohne Probleme rechnen wird. Da ich insbesondere bei meinen letzten beiden Immobilien sehr richtig lag was die Höhe der erzielbaren Vermietungseinkünfte angeht, bin ich mir diesmal auch sehr sicher. Bevor ich weiter aushole, ein paar Rahmendaten zum Objekt:
Warum ich nicht die Quadratmeteranzahl nenne? Weil ich selbst noch ein Problem mit dem Preis habe. Ich werde dazu in den kommenden Absätzen ein bisschen ausholen und erklären, warum es meiner Sicht doch ein guter Kauf ist. Als die Immobilie 3 fertig eingerichtet und als Business Appartment in die Vermietung gegangen ist, konnte ich mich mental dem Projekt „Immobilie 4“ widmen. D.h. seit ca. Mitte Oktober bzw. seit knapp 4 Monaten bin ich richtig intensiv am Screenen des Münchner Immobilienmarktes. Vergiss’ den Rest Deutschlands- München ist unvergleichbar teuer. Als ich hier vor ca. einem Jahr ankam und selbst auf Wohnungssuche war, habe ich das schmerzlich erfahren müssen. Kaltmieten um die 20 €/qm sind hier normal. 20 €/qm ist auch die Kaltmiete, die ich für meine Immobilie 4 als marktgerecht ansetzen müsste. Auch die Kaufpreise sind abartig hoch. Für die 2.600 €/qm, für die ich in Frankfurt Neubauprojekte gekauft habe, bekomme ich hier in München: Nichts. Auf dem Gebrauchtmarkt geht’s bei ca. 3.500 €/qm los, die man für recht heruntergekommene und alte Löcher in mäßigen Lagen hinblättern muss. Vernünftige Neubauprojekte gehen gefühlt ab 6.500 €/qm los. Das war alles jenseits meiner Preisvorstellung. Also habe ich mich auf dem Zwangsversteigerungsmarkt umgesehen. Dort gibt es –verglichen mit anderen Großstädten- recht wenig Angebot. Scheinbar gehen die Bayern nicht so schnell pleite? Im Angebot gab es richtig schlimme Löcher: Mülltürme im Hinterhof, etc. Wenige Objekte habe ich auf meine „Watchlist“ genommen und wollte mitbieten. Doch alle Zwangsversteigerungstermin sind abgesagt worden. Gründe dafür sind mir nicht bekannt. Weiterhin habe ich mir Altbau-Sanierungsprojekte angesehen, die es in München zu Hauf gibt. Diese haben den Vorteil der Denkmal-Afa. Doch alle angebotenen Projekte waren der reinste „Schrott“ und genauso teuer wie Neubau (>6.500 €/qm). In Ermangelung vernünftiger Zwangsversteigerungsobjekte und wegen eines mäßigen und überteurten Gebrauchtmarkts habe ich letztlich dann Neubauprojekte gescreent. Hierbei habe ich das Portal Neubaukompass für mich entdeckt. Aufgrund des Slogans „Lage, Lage, Lage“ habe ich nur in zentralen Lagen gesucht. Und dabei feststellen müssen, dass man Neubauprojekte auch ohne Probleme zu 15.000 Euro/qm bekommt (z.B. Der Angerhof). Unter 5.000 Euro gibt es eigentlich nichts, außer in mäßigeren Lagen und im Erdgeschoss. Nachdem ich viele Wochenenden damit zugebracht habe, für alle interessanten Objekte eine Due Diligence mit Ortsbesichtigung durchzuführen, habe ich mich für ein Objekt entschieden, dass aus meiner Sicht mit Abstand alle anderen Projekte in den Schatten stellt und zugleich noch relativ günstig ist. Preise gehen von 4.900 Euro/qm (Erdgeschoss) bis ca. 10.000 Euro/qm (Townhouse Maisonetten in den beiden oberen Stockwerken). Da ich persönlich im Erdgeschoss nicht wohnen möchte, hatte ich eine Range von 5.000 Euro/qm (2. OG) bis 6.500 Euro/qm (5.OG)-wohlgemerkt für den gleichen Grundriss! Da war ich dann so rational und habe mich für das 2. OG entschieden. QM-Anzahl kannst Du jetzt selbst berechnen. Zugegeben: es ist teuer. Auf der anderen Seite habe ich aber auch geschildert, wie crazy der Wohnungsmarkt in München ist. Mit einem prognostizierten Anstieg der Bewohnerzahl um 300.000 von 1,3 Mio. auf 1,6 Mio. bis 2025 sind steigende Mieten und Immobilienpreise quasi vorprogrammiert. Ich wüsste nicht, wo die zusätzlichen 300.000 untergebracht werden könnten, da jetzt schon alles dicht ist. Wird München vielleicht irgendwann vergleichbar mit London? Ein Kollege hat letztens von einem Business Appartment in vergleichbarer Größe in San Francisco erzählt, für das seine Firma vor 10 Jahren 6.500 USD pro Monat (!) gezahlt hat. Wer weiß, ob das irgendwann der Preis ist, zu dem ich Immobilie 4 vermiete… Ein weiteres Argument für den Kauf war die Aussicht auf Inflation. Aufgrund des billigen Geldes bin ich der festen Überzeugung, dass es zu einer deutlich spürbaren Inflation kommen wird. Schon heute prognostiziert das HWWI für 2011 Inflationsraten zwischen 5 % und 10%. Bei diesen Zahlen muss ich immer an eine Stelle in einem Buch von Andre Kostolany denken, das ich vor Jahren gelesen habe. Dort beschreibt er, wie sich Spekulanten vor der Hyperinflation für den Kauf von Sachwerten hoch verschuldet haben (z.B. Großchargen Suppenkellen), und damit ein Vermögen gemacht haben. Sollte eine Inflation kommen, bin ich auf jeden Fall richtig positioniert. Schlußendlich war die Zinsentwicklung ein weiteres Argument für den Kauf. Vorletzten Freitag haben wir ein 52-Wochen-Tief bei den Bauzinsen gehabt:
Genau zum Tiefpunkt hat mir mein „Haus- und Hof-Finanzierer“ ein Kontigent reserviert, mit dem ich zu unter 4% finanziere. 25% des Darlehens wahrscheinlich sogar zu 2,8% als Förderung „Energieeffizientes Bauen“ von der KfW. An dieser Stelle ein großes Dankeschön ;) D.h. ich habe bei Vollfinanzierung eine Zinsbelastung von ca. 600 Euro. Hinzu kommen ca. 100 Euro Hausgeld (inkl. Verwaltergebühr und Instandhaltungsrücklage). Meine Wette ist, dass ich dieses Appartment (wenn ich es dann vermiete) zu mindestens 1.000 Euro/monatlich vermieten kann. Für die Mitarbeiter der umliegenden Anwaltskanzleien sollte das noch ein attraktiver Preis sein. Damit würde mein passives Einkommen um 300 Euro pro Monat bzw. 3.600 Euro jährlich steigen- und damit wäre auch der Sprung in ein 5-stelliges passives Einkommen jährlich gesichert. Gleichzeitig zahlt sich das Objekt bei der gewählten 2%-igen Tilgung und inklusive der fest commiteten Sondertilgungen in ca. 20 Jahren selbst ab. Das alles sind waren gute Argumente für einen Kauf. Diese Meinung teile ich nicht nur alleine, sondern auch ein großes Family Office. Dieses hat zum jetzigen Zeitpunkt schon einen ganzen Häuserblock in dem Areal erworben. Da Family-Offices durch Wirtschaftsprüfer und Investmentbänker eine umfangreiche Due Diligence vor einem Kauf durchführen, kann ich sicher sein, dass die Rahmendaten stimmen. Weitere zwei Häuerblocks sind an eine Bank und an eine Versicherung verkauft, die den Kauf ebenfalls reichlich überdacht haben sollten. Obwohl es zur eigentlichen Fertigstellung bis ca. Sommer 2011 dauern wird, ist schon jetzt ein Großteil der Einheiten vekauft. Bis zur Fertigstellung werde ich nur über wichtige Ereignisse berichten, aber schon ab jetzt wird das Objekt in meiner Bilanz auftauchen. |
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51 Reaktionen zu “Immobilie 4”Einen Kommentar schreiben |
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Am 20. Februar 2010 um 12:38 Uhr
Hallo,
laut Rechnung verfügt die gekaufte Wohnung über 39 m², d.h. Du hast vor, ca. 25 € /m² Kaltmiete zu verlangen, auch für Münchner Innenstadtverhältnisse dünkt mir der Preis zu ambitioniert. Besonders, da das Mieterklientel deutlich geringer ausfallen dürfte, wie bei einer 2-3 Zimmerwohnung mit 50-70 m².
Was mich aber mal interessieren würde ist folgendes: bei 2% Tilgung sprechen wir von ca. 330 €/Monat, zuzüglich Zinsbelastung von 600 €, plus 100 € Hausgeld, macht also über 1000 € pro Monat. Wie entstehen da bei einer Mieteinnahme von 1000 € 300€ passives Einkommmen?
Grüße
H. S.
Am 20. Februar 2010 um 13:50 Uhr
Moin,
geht deine Rechnung auch noch in 10-15 Jahren auf?
Wenn die WEG/Verwaltungskosten auf €4,- /qm ansteigen?
Wer ist der Verwalter, wie arbeitet dieser, wird es einen Reparaturrückstau geben?
Sonderzahlungen? Meiner Erfahrung ist das Hausgeld bei Neubauten zu niedrig angesetzt.
Schönen Gruß
Setzer
Am 20. Februar 2010 um 15:35 Uhr
Dass Immobilien vor Inflation schützen, ist ein Makler- und Banken-Märchen.
http://www.focus.de/immobilien/kaufen/studie-immobilien-bewahren-nicht-vor-inflation_aid_332127.html
Eigentlich logisch: wenn Inflation, dann werden alle ärmer, auch die potentiellen Käufer. Auf Kredit kaufen macht vielleicht noch Sinn für Selbstnutzer bzw. irgendwann-Selbstnutzer, weil man dann in schweren Zeiten “was eigenes” hat.
Mir kommt es vor, als willst Du mitten in die Blase investieren. (“…wie crazy der Wohnungsmarkt in München…”). Sowas kann doch nicht ewig gehen; denn Unternehmen ziehen irgendwann dahin um, wo Immobilien und Mitarbeiter günstiger sind.
@Setzen: Dazu kommt noch, dass man bei einer Eigentumswohnung auch ein wenig für die Bonität der anderen haftet. Wenn nämlich ein Miteigentümer zahlungsunfähig wird, müssen die anderen einspringen weil die Arbeiten trotzdem anfallen. Und bei Neubauten kommt noch der Pfusch-Faktor hinzu.
Am 20. Februar 2010 um 18:43 Uhr
Wie schön, da sind sie wieder, die Zweifler :)
@Tilman: Du hattest auch schon bei meiner Immobilie 2 und 3 Zweifel. Der Bauträger ist nicht pleite gegangen. Ob in München eine Blase entsteht, zeigt die Zukunft, ich glaube nicht.
@H.S.: Für meine Immobilie2 in Frnakfurt bekomme ich 26,50€/qm. München ist deutlich teurer, also wird sich m.E. das Ding lohnen. Passives Einkommen ist übrigens jedes Einkommen, dass meinen Nettowert erhöht, ohne dass ich arbeiten muss. Also auch Tilgung…
Am 22. Februar 2010 um 11:24 Uhr
Die Rechnungen passen schon – wenn alles so aufgeht, wie Du es planst. Was ist dein Plan, wenn nicht?
Du hast jetzt über 400.000 EUR Verbindlichkeiten, dem gegenüber stehen deine 4 Immobilien, dein dein gutes Einkommen und noch einige wenige andere Vermögenswerte. Ich frage mich, welche Garantien die Kreditgeber von dir haben? Doch sicherlich nicht nur die Immobilien, sondern vermutlich zusätzlich noch dein Einkommen. Der Kreditzins von 4% scheint ja auch schon recht hoch zu sein, im Vergleich zur Bauzins-Grafik, wonach Zinsen von unter 3% möglich waren..
Was passiert, wenn jetzt einem Kreditgeber dein Risiko zu groß wird und er den Kredit deshalb vorzeitig zurück möchte? (wenn du z.B. deinen Job verlierst?) Bzw. wie verhinderst du das?
Am 22. Februar 2010 um 14:43 Uhr
Ich stimme Alex zu, und es würde mich auch interessieren, mit welchen Sicherheiten du bei der Bank agierst!?
Am 22. Februar 2010 um 17:03 Uhr
Schöner Blog, wenn auch manchmal ein wenig reißerisch…;-)
Kurz zu den Finanzierungen: Die Banken machen sowas, wieso auch nicht. Wenn eine Tilgung von 2% p. a. getragen werden kann und die Zinsen natürlich gedeckt sind, geht das meistens. Ein gutes Einkommen ist jedoch Grundvoraussetzung. Hat man erst einmal mehr als ein, zwei Immobilien, die schon teilweise abbezahlt sind (wie meine :-)), dann kann man die auch noch kreuz-und-quer beleihen und man bekommt das nächste Projekt besser und günstiger gestemmt. Mit mehreren Immobilien streut man dann das Risiko und die Banken werden noch glücklicher.
Den Zinskommentar von Alex verstehe ich nicht. Es geht doch auch um die Festschreibung der Zinsen, also 3, 5 oder 10 Jahre. Oder flexibel Euribor + Zinscap oder CHF, oder oder oder… Kann man also pauschal nicht sagen, ob der genannte Zins gut oder schlecht ist.
Den Job zu verlieren? Die Bank wird ihn nicht verhaften, die Immobilien zahlen sich weiter selbst ab, nur die Butter auf dem Brot fehlt halt, aber dafür kann man sich ja nen neuen Job suchen oder man lebt vom Ersparten oder “passivem Einkommen” ;-) Ernst wird es nur dann, wenn der Kapitaldienst nicht mehr geleistet werden kann.
Appropos passives Einkommen: Was ist das eigentlich? Macht eine Immobilie, insb. ein Appartment, keine Arbeit? Wer kümmert sich denn um die Einrichtung, die Verwaltung, die Steuererklärung, die Vermietung, die Handwerker, Mieterproblemchen, etc… Egal was Du mit Dienstleistern abdeckst, Arbeit bleibt immer übrig; muss nachher noch nen Dachdecker anrufen… ;-)
Master, mach nur weiter so, aber bitte kauf keine Wohnungen mehr. Kauf ganze Häuser, unbedingt! Eigentumswohnungen sind sowas von Fremdgesteuert. Diese Versammlungen sind das Letzte, viele Halbprofis mit null Ahnung. Ich habe meine einzige Wohnung, die ich jemals hatte, n halbes Jahr später wieder vertickt. Die Gemeinschaft (wollten u. a. schwarze Fliesen in der Durchfahrt austauschen/ nachbrennen!!!) einfach nicht zu ertragen. Ausserdem taugen viele Verwalter nichts; und Verwalter “abwählen” oder irgendetwas in der Gemeinschaft zu bewegen geht auch nur sehr, sehr schwierig.
Für ganze Häuser spricht auch noch Folgendes: Was kostet mehr, 3 Wohnungen oder 1 Haus mit drei Wohnungen? Sollte klar sein, was ich meine.
Weiter viel Spaß hier, schaue bestimmt mal wieder vorbei; vielleicht wenn ich einen meiner laufenden Deals (14-Parteien-Appartmenthaus oder 3FamHaus in sehr guter Lage) klar gemacht habe.
So long,
Haifisch
Am 22. Februar 2010 um 18:19 Uhr
Zur Frage: Was ist Dein Plan, wenn die Rechnung nicht aufgeht? Ich bin diesbezüglich Optimist. Die Rechnung wird aufgehen.
Daher habe ich auch kein Problem mit den hohen Verbindlichkeiten. Die Banken verlangen keine zusätzlichen Sicherheiten, denn wenn ich meine Kredite nicht mehr bediene, können sie jederzeit die Objekte in Zwangsversteigerung geben. Und höchstwahrscheinlich mit Gewinn verkaufen, denn die Bank hat auch einen Puffer von 20% auf den durchschnittlichen Marktpreis angesetzt, über den sie ein Objekt generell nicht beleiht. Grundbuchsicherheit und gutes Einkommen reicht also.
Außerdem sehe ich die Verbindlichkeiten differenziert, nämlich unterteilt in “Good debt” und “Bad debt”. Hätte ich nun 400k Schulden ohne Gegenwert, würde ich mich wahrscheinlich von der Brücke stürzen. Hier zahlen sich die Schulden selbst ab und haben einen Gegenwert- sind also eigentlich für mich gar keine Belastung. Im Gegenteil, sie ermöglichen mir zusätzliches Einkommen, das ich sonst nicht hätte. So agiert jedes Unternehmen. Meine EK-Quote beträgt noch mindestens 20% und entspricht somit dem Unternehmensdurchschnitt in Deutschland.
@haifisch: Du scheinst ja ganz gut unterwegs zu sein :) Wie alt bist Du, wie hast Du angefangen? Zu MFHs rät mir auch mein Banker, ich weiß, dass sich das mehr lohnt. Noch eine Nummer zu groß für mich, aber irgenwann Realität. Ich habe da auch noch einen anderen Plan, für den sich aber mehrere Leute zusammen tun müssten…
Am 22. Februar 2010 um 18:20 Uhr
Ob er seinen Job behält ist den Banken egal solange er die Raten zahlt. Ich glaube nicht dass die Banken dann was tun können. Anders wäre es nur wenn seine Schufa plötzlich Einträge hat.
Am 22. Februar 2010 um 21:34 Uhr
@master: Ich habe nicht anders angefangen als Du. Glaube ich. Uns sooo gut bin ich dann auch nicht unterwegs…aber ein wenig austauschen ist immer gut. (Anmerkung nach dem Verfassen dieser bescheidenen Zeilen: naja, so ausführlich sollt’s eigtl. nicht werden)
Also, kurz etwas Geschichte: Bin jetzt zarte 40 Jährchen alt und meine Schwester meinte letztens, dass ich mich seit meinem 14. Lebensjahr mit Immobilien beschäftigen würde, was mich total schockiert hat. Aber sie hat recht. Ich komme weder aus wohlhabendem Hause noch hatte irgendeiner meiner Ahnen (außer mein Opa war Architekt, aber damit hatte ich keine Berührungspunkte, außerdem war er Beamter bei der Post ;-)) was mit Immobilien, Häusern oder sonst sonderlich gut mit Finanzen zu tun. Betonung liegt auf “gut”.
Meinen ersten Berührungspunkt zu Immobilien hatte ich bei nem Makler, für den ich so ab 16 (offizielle Version ;-)) rund 10 Jahre lang gejobbt hatte. Hatte aber nur einfachere Arbeiten gemacht, aber zum reingucken wars ganz gut. Der hatte sich selbst jedes Jahr das beste der zu vermittelnden Häuser ausgesucht (über die Berufsethik brauchen wir jetzt nicht zu diskutieren) und natürlich gut fremdfinanziert. “Nur wer schulden hat, kann was verdienen” hatte ich mir damals gemerkt.
Mein Vater hatte in dieser Zeit Gelegenheit das damals selbst bewohnte Mietshaus (10 Parteien) zusammen mit zwei anderen Mietern zu kaufen. Gescheitert ist es an 10 TDM, was ich damals schon total verrückt fand. Aber mein Vater war der Meinung, ich hätt ja eh keine Ahnung. Laufe heute noch fast heulend an diesem Haus vorbei, und das nicht so selten. Einige Daten dazu: 10 Wohnungen, beste Lage im Frankfurter Nordend, bester Altbau, aber vieles zu sanieren. KP damals 650 TDM, heute Wert über 2,0 Mio EUR, dank sagenhafter Inflation und Preissteigerung.
Danach war ich erstmal ein paar Jährchen mit Technik (wollte so was wie ein Freak werden), Ziwi und so befasst. Und hab zwischenzeitlich mal die Finanzierung des Eigenheims meiner Eltern auf seriöse Beine gestellt. Nun durfte ich…;-) Ein “Bekannter” hatte Ihnen eine Nulltilgungsfinanzierung + riesigen Bausparvertrag zur Ansparung (Steuersparmodell nach altem § 10e) als Tilgungsersatz verkauft. Letztendlich haben sie den Bausparvertrag nie angespart und somit 10 Jahre Tilgung “verloren” und hohe Abschlussgebühren gezahlt. Und Steuern wurden auch keine gespart, zumal das Einkommen echt dürftig war.
So Mitte der Neunziger war ich dann mal fertig mit rumstudieren und wurde “echter” Bauingenieur. Erst innem Ingenieurbüro und später bei nem großen Player in der Bauleitung, den es aber heute nicht mehr gibt.
In dieser Zeit hab ich mir mein erstes 3Fam.Haus gekauft. Es war mein erstes Jahr mit festem Einkommen. Erspartes hatte ich nur die Nebenkosten. Und auch die hab ich mir mehr oder weniger zusammengekratzt. Das Haus hab ich aber heute noch. Es war damals total unter dem Markt vermietet. Mietsteigerungspotenzial und sanierungspotenzial war reichlich vorhanden. “War”: ja, mittlerweile natürlich bei der Marktmiete (mehr als 150% Steigerung) angekommen und Dach, Fassade und Fenster dank guter Handwerkerkontakte erneuert. Eine Wohnung sehr früh total saniert. Eine weitere “im Bestand”; die Mieterin wollte es so. Die dritte muss noch gelegentlich gemacht werden. Das Haus hat sich bis auf die ersten großen Sanierungen immer allein getragen und wirft heute gutes Geld ab. Der Wert abzgl. FK liegt heute bei rund 60 TEUR und nach ein paar kleineren weiteren Mietsteigerungsschritten und Baumaßnahmen in drei Jahren (u. a. bekommt dann die EG-Wohnung ihren eigenen privaten Garten) wohl so bei 100 TEUR.
Nach diesem Hauskauf hab ich eigentlich recht lange Pause gemacht, weil ich mich sehr stark auf den Job konzentrierte. Ausserdem hab ich eine Fortbildung gemacht. Ja, diesmal kaufmännisch in Richtung Immobilien, war die beste und teuerste, die ich kriegen konnte. Hab dann gleich meinen Job gewechselt. Hab dadurch heute ein sehr gutes Grundlagenwissen in technischer und kaufmännischer Hinsicht. Also Ideal. Beruflich hab ich nur mit Gewerbeimmobien zu tun. Wohnungen widme ich mich konsequent nur privat.
Danach eine Wohnung in München (b-Lage, aber schöner Altbau), die ich gleich nach nem halben Jahr wieder mit +10 TEUR verkaufte. Grund war, wie schon woanders geschrieben, die doofe Gemeinschaft. Die haben einfach keine Ahnung und man wird immer wieder einfach nur fremd gesteuert. Das ist mir zu teuer. Und nen Haus kann man sich schließlich auch mit nix kaufen… ;-)
Bin nun seit drei Jahren selbstständig, nie hab ich irgendwo länger gearbeitet…;-)
Wohnungen weiter aber nur privat. Das zweite Haus kam dann letztes Jahr. Wieder eine gute B-Lage, aber noch viel, viel schöner. Jugendstil sag ich nur. Bin sowieso ein Altbaufan und bauen kann ich ja auch :-)… Makler hatte announciert. Tochter vonner Bank. So engagiert war er auch. 1 Wohnung war frei, Fotos waren fürchterlich (grauer, pelziger Teppich und so, außerdem dunkel). Von außen: grau in grau, aber schöne Struktur und Stukatur innen war erkennbar. Und ginstig natürlich. Makler meinte, er könne sich nicht erklären, warum so viele anriefen. Er meinte es ernst, das sagte mir meine Erfahrung. Obwohl schon zwei Leute reserviert hatten, hab ich’s auch getan. Hab 30 Scheine mehr geboten und ausserdem der alten Verkäuferin, die im Krankenhaus lag, angeboten, dass ich Ihr eine Last abnehme und mich vertraglich dazu verpflichte einen Schuppen abzubrechen, der wegen einem Wegerecht weg musste. Naja, das war dann der Grund für den Zuschlag. Der Abbruch hat nach nem bisschen rumfeilschen 3,5 TEUR gekostet. Im Verkaufszeitraum wurde dann noch eine zweite große Wohnung frei. Einstand war Durchschnittsmiete von 6,50 EUR, nach nem Jahr bin ich bei fast 10. Außerdem Totalsanierung einer Wohnung und Selbsteinzug in die andere Wohnung (steuerlich eine Katastrophe, aber Frau wollte ;-)).
Finanzierung wieder zu 100% + Nebenkosten. Maklerprovision schmerzte, aber war es Wert. Heutiger Wert bei konservativen Faktor 15 abzgl. FK = 100 bis 140 TEUR. Wertdifferenz, weil auf dem riesigen Grundstück wohl noch ne Baureserve ist. Prüfen wir derzeit. Bank war von Anfang an glücklich und zufrieden. Haus wirft heute nach Kosten bei 2% Tilgung rund 300 EUR im Monat ab. Mit Kosten meine ich Verwaltung, die ich selbst mache, Instandhaltung, Zinsen und Tilgung. Inkl. Tilgung rund 950 EUR „passives Einkommen“ um in Eurer Sprache zu bleiben (was ich noch lernen muss).
Zu den Finanzierungen: In der ersten Phase bevorzuge ich wg. Zinsrisiko 10 Jahre fest, kein Disagio, 2% Tilgung. Danach wird gespielt und optimiert. Euribor + Zinscap ist sehr, sehr interessant derzeit.
Ja, weil das eben so gut lief, schaue ich wieder. Die Bank (natürlich egal welche) wird nichts dagegen haben. Von nun an wohl so jedes oder alle zwei Jahre. Will auch vom Geschäft (wg. Risikostreuung) unabhängiger werden. Außerdem will ich in nen paar Jahren nicht mehr arbeiten müssen, nur wenn ich eben mag, was wohl sein wird. Aber dann nur noch eigene Projekte.
Sorgen mache ich mir nur ein wenig: Ich hab “nur” Ahnung von Immobilien. Mit Aktien und Ähnlichem kenne ich mich nicht aus. Fasse Aktien, außer nen paar kleinere Fonds, nicht (mehr) an. Weil ich’s eben nicht verstehe. Dadurch bin ich halt schon arg immobilienlastig. Aber schaun mer mal, was die Zeit bringt.
Gutz Nächtle,
Haifisch
Am 23. Februar 2010 um 14:06 Uhr
Wie du sagst: Wenn die Bank 20% Sicherheit einplant, und 100% finanziert, wird wohl oder übel dein Einkommen als Sicherheit dienen! Daher solltest du dir absolut dringend überlegen, wie du da deine Risiken einschränkst. Das Risiko, dass z.B. dein Arbeitgeber pleite geht und gleichzeit ein Mietnomade sich in eine deiner Wohnungen einnistet, ist z.B. defitinitv vorhanden!
Und was dann passiert kann ich dir sagen: Die Bank wird von dir aufgrund des weggefallenen Einkommens höhere Garantien verlangen, die du so nicht geben kannst. Daher werden vermutlich die Kreditkonditionen angepasst. Da du kein Einkommen + Mietausfall hast, wirst du die Raten sehr sicher dann nicht mehr begleichen können und deine Reserven aufbrauchen müssen. Leider ist der Großteil deines sonstigen Vermögens genausowenig wie deine Immobilien nicht liquide. Es wird darauf hinauslaufen, dass du irgendeinen Teil zwangsweise weit unter Wert verkaufen musst. Wenn du großes Pech hast, wirst du einen der Kredite nicht mehr bedienen können und die Bank wird die Zwangsversteigerung einleiten. Du weißt selbst, wie weit bei Zwangsversteigerungen der Wert unter dem “normalen” Wert liegen kann, von Gebühren, etc. mal ganz abgesehen. Ich glaube nicht, dass du nach dem Beginn einer Zwangsversteigerung einer deiner Immobilien noch irgendeine davon wirst halten können. Im Endeffekt wirst du dann glücklich sein, falls es dir gelingen wird, mit einer schwarzen 0 als Gesamtvermögen aus der Geschichte rauszukommen.
Natürlich ist die Wahrscheinlichkeit für so ein Szenario nicht unbedingt groß, aber es bringt ja nichts wenn man solche worst-case Fälle einfach unüberlegt lässt.
Im übrigen: 20% Eigenkapitalquote mag für Unternehmen in D normal sein, es gehen aber auch viel mehr Unternehmen hier in D insolvent, als Privatpersonen….
Am 23. Februar 2010 um 18:29 Uhr
Auf das mit den 20% würde ich mich nicht verlassen. Bei den “Schrottimmobilien” der 90er haben die Banken (die mit dem Vertrieb der Immobilien unter einer Decke steckten) auch weit über Wert finanziert.
Das Problem bei Immobilien ist leider, dass man erst nach vielen Jahren weiss, ob es sich gelohnt hat.
Am 24. Februar 2010 um 11:34 Uhr
@Tilman/ Alex: Der Beleihungsgrad einer Bank hat rein gar nichts mit dem Wert der Immobilie zu tun. Dies, weil jede Bank andere Kriterien hat. Ausserdem sind die Bewertungsverfahren in diesem (“kleinen”, meist bis 1 Mio) Segment stark standardisiert!
Ob sich eine Immobilieninvestition voraussichtlich lohnen wird, sollte man beim Erwerb der Immobilie wissen. Das gilt übrigens für jedes Investment, nicht nur Immoblien. Umso gründlicher man seine Hausaufgaben macht, umso wahrscheinlicher ist ein erfolgreiches Investment. Aber Ihr habt recht, risikofrei wird es nie sein. Aber mit dem Beleihungsgrad geht es definitiv nicht oder nur mittelbar einher! Natürlich ist der mögliche Schaden bei einer 100% Finanzierung größer, als bei einer 80%-Finanzierung. Addiert man aber das EK wieder dazu, dann ist er auch hier gleich!
Ich mag daher 100%-Finanzierungen (für gute Investments) :-)
Am 28. Februar 2010 um 20:01 Uhr
also ich sehe das immoengagement 4 auch kritisch, dh. kritisch ist vielleicht nicht das richtige wort, weil die miete zinsen und tilgung decken werden. aber aus meiner sicht ist diese investition nicht sonderlich rentabel. selbst wenn sich 12.000 € Kaltmiete pro jahr realisieren ließen (aber hier wurde schon mit über 25 €/qm gerechnet, also mit dem optimalwert), ergibt sich eine magere rendite von 5,87% (bei Kaufpreis mit 5 % Kaufnebenkosten = 204.330 €). ich habe bei meinen immobilieninvestments immer darauf geachtet, dass die mietrendite mindestens 10% beträgt (man muss geduld bei der suche aufbringen und den markt kennen). und der unterschied zwischen 5,9 und 10 oder 12 prozent ist auf eine längere zeit betrachtet immens und entscheidend. und allein auf wertsteigerungen würde ich mich nicht verlassen. außerordentliche potentiale ergeben sich -denke ich- auch nicht unbedingt in den ballungszentren im westen. hier sind die preise bereits auf sehr hohem niveau. bei dresden oder leipzig sehe ich im gegensatz dazu noch gewaltig aufholpotenzial.
was bei diesem investment hinzukommt ist, dass durch die aufgenommenen 200.000 euro die bonität eingeschränkt wird. bei den banken dürfte demnächst die kreditgrenze erreicht sein. viel mehr als 500.000 euro werden bei diesem (zugegeben recht hohen) gehalt nicht eingeräumt. und zu fragen ist schließlich, zu wieviel prozent ich dieses geliehene geld (langfristig) angelegt habe???
Am 1. März 2010 um 14:30 Uhr
@Philipp Braun: wir bewegen uns hier in München, da gibt es keine Immobilien zum 10-fachen! Das geht nicht, ausser man zieht ne Oma übern Tisch.
Rendite steht auch immer im direktem Zusammenhang zum Risiko, und hier auch zur erwarteten Wertsteigerung; die darf man in München nicht ausblenden. Das ist doch der Grund warum es Häuser in Schwabing kaum mehr unter dem 22 oder 24-fachen gibt.
Am 2. März 2010 um 11:56 Uhr
Hallo,
interessanter Blog! Ich war damals mit ähnlichen Gedanken gestartet. Hab mittlerweile mit 47 ca. 2 Mio EUR. Das reicht aber nicht für die Unabhängigkeit, wenn eine Familie da ist.
Die Überlegungen zu den Immobilien sind m. E. zu optimistisch. Leerstand ist das große Problem. Es geht erstmal ein paar Jahre gut, dann kommt der Mieterwechsel und schnell steht das DIng 1- Monate leer.. die Kosten für die Neuvermietung, der zeitliche Aufwand, dann kommt mal ein Mietnomade, und schon geht die Rendite in den Keller. Das sind eigene Erfahrungen.
Tip: Las Dich nicht zum Sklaven des Plans machen…
Gruß, Alter
Am 3. März 2010 um 20:16 Uhr
Interesting stories… Der current outlook (Bilanz Teil 2, kommt am Wochenende) besagt, dass ich noch ca. 14 Jahre brauche, bis ich die 1 Mio. zusammen habe. Da schaffe ich bis 47 vielleicht nicht mehr die 2 Mio..
@Philipp Braun: Ich glaub, Du hattest doch Denkmalimmobilien in Dresden gekauft? Ich hab mich auch mal auf Dein anraten hin mit Denkmal-Immos beschäftigt, aber die Lagen waren mir zu schlecht. Und in Dresden kann ich persönlich die Lagen nicht beurteilen.
Zu Deiner Renditekalkulation: 5,87% stimmt. Was ich aber selbst zahle, sind nur die Nebenkosten (ca. 8.000 Euro), der Rest ist mit Fremdkapital “geleveraged”. Wenn meine Überschüsse 300 Euro mtl. bzw. 3.600 Euro pro Jahr betragen, habe ich eine Rendite von 45%, die ich durch Abschreibungen noch steuerfrei vereinnahmen kann. Bei meiner Immobilie 2 beträgt die Rendite so fast 100%. Du hast natürlich Recht, dass das Geld, was in TIlgung gesteckt wird, nicht mehr arbeitet. Da gibts aber immer noch die Option, die Immobilie nach 10 Jahren mit steuerfreien Gewinnen zu veräußern.
@haifisch: Man merkt, dass Du aus München kommst ;) Die Preise sind hier echt was anderes. Habt ihr den neuen Focus Money gelesen? Da steht München immer auf Platz 1, mit Steigerungsraten von 19% bis 2015… Aber jeder kann sich seine eigene Meinung darüber bilden.
Am 3. März 2010 um 22:12 Uhr
@Alter
2Mio. selbst gemacht? Wie und in welchem Zeitraum? Erzähl uns mehr davon!
Am 4. März 2010 um 07:47 Uhr
@Stefan
.. während des Studiums Geld verdient, dann über eigene Firma, die dann verkauft.
Rückblickend habe ich eine Menge gemacht, Immobilien, Aktien, geschlossende Fonds, etc. pp.
Am besten war immer noch eigene Arbeit. Da weiß man, was man hat.
Das mit “passivem Einkommen” ist auch so eine Sache. Wenn Du mal mehrere Einheiten hast, wirst Du feststellen, dass die auch Arbeit machen (oder aber den Bach runtergehen).
Gruß, Alter
Am 5. März 2010 um 23:22 Uhr
Nabend,
echt interessant hier…habe jetzt mit 32 folgendes vermögen:
aktien (fonds und einzeltitel): ca. 161.000 €
unternehmensanleihen: ca. 35.000 €
bargeld (giro): ca. 6000 €
genossenschaftsanteile: ca. 5000 €
zudem wurden mir bislang 2 immobilien übertragen. die eine befindet sich in einer kleinen stadt (ca. 15.000 einwohner) nahe siegen und ist langfristig (bis 2023) noch an eine bank vermietet. monatliche mieteinnahmen ca. 4000 €, das andere haus befindet sich in einem stadtteil einer stadt mit ca 80.000 einwohner in nrw und ist leider kaum vermietet. nur das ladenlokal ist an eine kleine bäckerei vermietet und erzielt mieteinkünfte von 600 €. die wohnungen (3 mit je 90 – 100 qm) stehen alle leer. sie müssten dringend renoviert werden um eine neuvermietung zu erreichen. weiß nicht, ob sich das lohnt oder ein verkauf die bessere alternative wäre (wert des hauses mit grdst. schätze ich derzeit (unrenoviert/unsaniert) auf ca. 130.000 €)
schulden habe ich keine und verdiene ca. 1800 € netto im monat. wohne und lebe relativ bescheiden in einer mietwohung mit frau und kind.
wie würdet ihr weiter anlegen bzw. was würdet ihr ändern, um die erste millionen zu bekommen??
danke und beste grüße,
der rindenmulch
Am 6. März 2010 um 13:32 Uhr
@Eindenmulch: Miete 4000 EUR im Monat für eine “übertragene” Immobilie (also Schenkung der Eltern o. ä.?) ist ja riesig!!! Und dann noch an eine Bank vermietet, bis 2023 (?). Also, wenn es ein Festmietvertrag ist, der von der Bank nicht gekündigt werden kann, wäre das schon recht ungewöhnlich. Handelt es sich nicht evtl. eher um einen Vertrag, der vielleicht noch 5 oder 10 Jahre Festlaufzeit hat und dann mieterseitige Verlängerungsoptionen hat? Denke daran, die Verlängerungsoptionen bringen dir erst mal gar nichts, da sie lediglich ein einseitiges Recht des Mieters sind.
Wenn meine Annahmen zur Siegener (“bei” Siegen!) stimmen und der Mietvertrag mindestens eine Festlaufzeit von noch 8 oder 10 Jahren hat (nur dann wird sie sich verkaufen lassen!), rate ich dir drigend zum Verkauf der Immobilie, ohne sie gesehen zu haben…;-) warum? Schau Dir die Perspektiven makroökonomischer/ volkswirtschaftlicher Art von Siegen an. Insbesondere die Bevölkerungsentwicklung ist grausig, auch die Prognosen sehen nicht gut aus. Beim Verkaufsfaktor 10 (keine Ahnung ob das nicht bereits zu viel ist), brächte das immerhin sichere 480 TEUR in die Kasse!
Wegen der Wohnungen ist es wichtig zu wissen, wo (in welcher Stadt, Stadtteil, ruhige/ laute Lage, Umfeld) sie liegen. M. E. lohnt sich eine Renovierung (eine etwaige Totalsanierung wäre auf jeden Fall genauer zu prüfen), statt Leerstand, immer. Denke auch an die Nebenkosten, die Du als Eigentümer für den Leerstand zahlen musst.
Änderungen, die Du machen solltest, um schneller die Mio. zu erreichen: Mach Schulden ;-), das ist steuerlich gut und man nutzt aufgrund der niedrigen Zinsen Hebeleffekte. Der Optimalfall wäre: Die Sanierung der Wohnungen lohnt sich, dann nimmste kfw-Darlehen auf, sanierst und vermietest “gut”. Wenn die Wohnungen vermietet sind, verkauf aber auch diese Immobilie (sagt mein Bauch, ohne die genaue Lage zu kennen!) und kauf ne andere in ganz anderer Lage.
Achte aber auch auf die Erbschafts-/ Schenkungssteuer bzw. Haltefristen.
Wenn de noch n paar Details zu den Immos gibst, dann kommentiere ich gerne weiter.
Wenn meine Annahmen stimmen, haste 80% der ersten Mio. in zwei Jahren zusammen…;-)
so long,
Fischchen
Am 6. März 2010 um 16:33 Uhr
@Rindenmulch
Hi, ein Tip: halte den Konsum so gering wie jetzt. Glück und Zufriedenheit ist keine Funkion de Konsums. Viele schaffen sich über die zeit einen immer höheren Kostenblock an (ich auch), der dann schnell zum Mühlstein werden kann.
Beim nicht vermieteten Haus würde ich schnell handeln. Renivieren? Verkaufen? .. musst Du selber wissen. Die Summe 180T€ ist ja nicht so riesig, Du kannst hier auf jeden Fall wertvolle Erfahrungen sammeln. Nur rumliegen lassen, das kostet Geld…
Gruß, Alter
Am 6. März 2010 um 20:17 Uhr
@haifisch und @alter
ja, es ist ein zeitmietvertrag, den mein dad seinerzeit noch mit der bank ausgehandelt hatte und der jetzt noch 14 jahre, also bis 2024 fest läuft (hatte mich um ein jahr vertan). meine eltern haben noch mehr immobilien (meistens gewerbeobjekte…2 weitere fest an banken vermietet (bis 2017 und 2012), an eine apotheke (bis 2015), eine versicherung, ne doppelarztpraxis (derzeit leider leer), ne staubsaugerfirma…bei der apotheke und den banken gehen jeweils 4000 € im monat ein…
tatsächlich überlegen wir derzeit, ob ein verkauf der gut vermieteten objekte jetzt sinn machen würde. frage ist, wie man das geld dann alternativ anlegen sollte. unternehmensanleihen sind die letzten 2 jahre verdammt gut gelaufen…und wir haben daran auch ordentlich verdient, aber jetzt ist dieser zug mehr oder weniger abgefahren
auf der anderen seite hört man aber auch von vielen “beratern”derzeit, dass man immobilien jetzt lieber nicht abstoßen sollte…na ja, verkaufsdruck besteht nicht, da keine schulden da sind, wir alle relativ bescheiden leben und sich daran wohl auch nichts ändern wird (ich glaub es hat keiner bei uns das verlangen, morgen porsche fahren zu müssen ;). mein vater ist seinerzeit mit der anlage in immobilien sehr gut gefahren, die objekte haben sich durch die hohen mieteinnahmen allesamt selbst getragen und waren schnell abbezahlt. aber darum und um das erben des vermögens meiner eltern geht es ja nicht. ich frag mich einfach, wie ich das vermögen das ich jetzt habe so vermehre, dass ich irgendwann gut und sicher davon leben kann. an immobilien habe ich mich selbst bislang nicht rangetraut. bei den günstigen finanzierungsmöglichkeiten momentan, denke ich aber immer häufiger daran…
grüße, der rindenmulch
Am 7. März 2010 um 18:35 Uhr
Immobilien gehören m. E. in jedes Portfolio. Je eher Du da Erfahrungen hast, umso besser.
Am 14. März 2010 um 18:06 Uhr
Verkaufe die Immobilien in “schlechten” Lagen und kaufe Immobilien in guten Lagen…;-)
Im Ernst: alle Immobilien mit mäßigen Lagen musst Du mietvertraglich optimieren (sprich Neuvermietung und/oder Festlaufzeit verlängern) und unbedingt weg. Ich glaube nicht, dass die Persepktiven vom Siegener Umland riesig sind (was es natürlich gründlichst auszuforschen gilt).
Kaufe dafür was Anständiges in einem wachsenden Ballungsraum, also M, F, … etc.
Am 17. März 2010 um 14:22 Uhr
Hi Leute,
ich frage mich wie ihr “Profis” das mit der Rückzahlung macht.
Zahlt ihr monatlich Zins und Tilgung voll zurück, so dass am Ende keine Restschuld mehr exestiert? Ist es steuerlich von Vorteil ein Kaufobjekt nicht selbst zu bewohnen?
Mit wem begeht ihr ein Objekt bevor ihr ein Objekt kauft (beratender Bauing., Architekten)?
Wen ihr ein Gutachten erstellen last – ist der ing. dann dafür haftbar?
Würde mich riesig freuen, wenn ihr euch die Zeit nehmt drauf zu antworten.
Gruss und Danke
Am 17. März 2010 um 15:16 Uhr
@Anfänger
i. d. R. ist indirekte Tilgung besser: Festdarlehen => Zinsen kannst Du voll absetzen
das “passive” Einkommen dann z. B. in Fonds => geringere Steuer. Das sollte man aber immer durchrechnen, besonders, seit Fonds nicht mehr steuerfrei sind.
Selbstgenutztes Eigentum kannst Du steuerlich nicht geltend machen (außer Denkmalschutz), vermietetes schon.
Beratung: kommt drauf an. Bei ETW alleine, bei MFH mit Architekten oder Sachverständiger.
Haftung stellt sich für mich nicht, ich bin für mich verantwortlich, das ist meine Devise.
Am 17. März 2010 um 19:36 Uhr
wenn ihr von steurlich geltend machen sprecht meint ihr da die Fremkapitalfinanzierungskosten?
Am 17. März 2010 um 20:31 Uhr
Alle Kosten, also i. w. nicht umlagefähige Kosten (außer Wohngeld) + Zinsaufwendungen + AfA ./. Mieteinnahmen.
Am 17. März 2010 um 21:26 Uhr
@Anfänger: empfehle Dir dringend ein wenig Lektüre; nein, das ist kein Anflug von Arroganz, aber die Steuerungsinstrumente Steuer, Zinsen, etc. muss man aus dem ff kennen. Ein Tipp wäre: “vermögen bilden mit immobilien” von Rainer Zitelmann (achtung: das ist nur ein erster, aber sehr guter Überblick). Der Autor ist Vollprofi und wendet sich eher an den Anfänger ;-). Kostet so 30 Steine.
Am 17. März 2010 um 21:30 Uhr
Noch was: TÜV und Dekra bieten oft recht günstige hausinspektionen an. Haben spezielle Produkte für Privatkäufer. Ist nicht so teuer. (Zur Quali kann ich aber nix sagen, ausser, dass sie einen recht guten ruf haben). Ich bin – wie schon oben gesagt – zum glück selbst u. a. baumensch und kann so meine nase selbst in jede ritze und unter jeden dachziegel stecken…;-)
Am 18. März 2010 um 09:35 Uhr
Hi,
das Buch werde ich mir sofort bestellen. Hab mir als erstes den Leitfaden zur Eigentumswohnung von der Verbraucherzentrale gegönnt. Der ist leider etwas dünn. Bin offen für weitere Literaturempfehlung vor allem die steuerlichen Aspekte und die Finanzierung sind mir noch unklar.
Danke
Am 18. März 2010 um 10:34 Uhr
naja, wenn Du Literatur zu dem Thema kaufst, dann schau Dir die vorher an und nimm was, wo der Aspekt Steuern hinreichend beleuchtet wird. Achte dann auch auf ein möglichst aktuelles Buch, da sich zu dem Thema in den letzten Jahren einiges geändert hat. (Afa Neubau auch nur noch 2%, bei indirekter Tilgung Verschlechterungen, z. B. bei Lebensversicherungen, Fonds).
Am 18. März 2010 um 11:53 Uhr
Hallo in die Runde,
sehr interessanter Artikel über Immobilie 4. Ich drücke Dir die Daumen, dass sich alles so zuträgt wie Du es jetzt visualisierst. Ich finde die Abwägung des Fürs und Widers nachvollziehbar und denke auch, dass der Boom der Wohnungspreise in München weiter anhalten wird, ohne besondere Erfahrung auf dem Gebiet zu haben.
Wie in meinem Blog schon beschrieben habe ich eine vermietete Eigentumswohnung (6,5 €/qm, könnte durchaus mehr sein) und bedanke mich für den Buchtipp “Vermögen bilden mit Immobilien”, ist schon so gut wie bestellt.
Ich finde den Erfahrungsaustausch mit anderen Millionärsanwärtern sehr lehrreich. Vielleicht können so schon begangene Fehler der anderen vermieden werden. Ich wünsche Euch viel Erfolg beim Optimieren der Anlagen!!
Am 19. März 2010 um 09:45 Uhr
@ Alter
Ich bin jetzt da wo du vor ein paar Jahren warst. Am Ende meines Studiums mit ein wenig angesparten Geld als selbstständiger Promoter. Habe in den letzten Jahren nicht nur Promoaufträge ausgeführt sondern auch eigene Projekte entwickelt und im Kundenauftrag umgesetzt. Erschreckend ist dabei nur das man mit dieser Art von Dienstleistungen in Deutschland nichts mehr verdient. Selbst Großkonzerne kaufen ihre Promotiondienstleistern zu Tiefstpreisen.
Meine Frage wäre an dich gerichtet. In welcher Branche/welche Dienstleistung hast du zunächst angeboten bzw. wo siehst du heute noch Marktchancen für kreativ-dynamisch Unternehmer.
Bitte, nicht falsch verstehen mir geht es weniger um das schnelle Geld eher um eine erfüllende Aufgaben mit einem halbwegs fairen Input-Output Verhältnis.
Grüsse aus Köln
Am 19. März 2010 um 10:20 Uhr
@Anfänger
Schwierige Frage. Hängt natürlich von den Skills ab. Ich bin eben der Software-Typ und da gibt es immer wieder Newcomer mit neuen Ideen.
Allgemein muss man halt USPs suchen, sonst geht die Marge in den Keller. Ich weiß gar nich, was ein Promoter so macht. Man muss halt da was suchen, was die anderen eben nicht anbieten und was dann auch noch nachgefragt wird.
Sorry für die Allgemeinplätze.
Alter
Am 20. März 2010 um 15:53 Uhr
IT Business ist natürlich King. Dynamisch und die Branche ist relativ offen für Neustarter selbst jetzt in einem relativen Reifen Markt gibt es da noch Chancen.
Habe mich deshalb entschlossen mich nach dem Studium in die SAP Beratung einzuarbeiten.
_ _ _
Ein sehr cleverer Unternehmer sagte mir mal “Man verdient Geld mit der Eitelkeit, der Dummheit und der Faulheit der Menschen”
Am 20. März 2010 um 16:47 Uhr
SAP? Das können doch Studenten viel billiger machen, siehe Interview hier
http://tinyurl.com/ydqnsa6
Am 20. März 2010 um 22:19 Uhr
Hallo Alter, halle alle anderen,
ich möchte bei der derzeitigen Marktsituation (niedrige Immobilienbewertung, niedrige Zinsen) auch meinen Immobilienstock erweitern. Nun war ich auch bei meiner Bank um mir Angebote einzuholen und mußte mit Entsetzen feststellen, dass es die Finanzierung, die ich wünsche (so auch bei meinen vorherigen Immobilienfinanzierungen durchgeführt) nicht mehr gibt.
Dabei habe ich es natürlich immer genau so gemacht wie von Alter beschrieben. Zu 100% finanziert (damals Glück gehabt und Zinstief bei 4,4% für 15 Jahre erwischt) und statt Tilgung erwerbe ich monatlich zu einem gleichen Betrag Fonds, als Tilgungsersatzleistung. Damals noch mit der Annahme, dass ich die Fremkapitalzinsen steuerlich absetzen kann und Fondsgewinne nach einem Jahr Haltedauer ja steuerfrei sind! Das war echt eine geile Zeit. Nun ist ja nun leider auch die Abgeltungssteuer darauf fällig (wobei ich mich jetzt schon frage, ob das nicht eine Klage wert ist von wegen Bestandsschutz… hat mir ja so meine ganze Kalkulation verhagelt und schließlich habe ich den Fondssparvertrag vor Einführung der Abgeltungssteuer abgeschlossen).
Aber darüber will ich hier jetzt nicht rumheulen, denn im Prinzip finde ich die Abgeltungssteuer ja auch nur fair. Worüber ich rumheulen muss und Euch um Eure Erfahrung fragen muss ist die derzeitige Situation bei den Banken.
Denn zu mienen entsetzen musste ich feststellen, dass diese Art der Finanzierung nicht mehr möglich ist. Ich kann zwar noch ein Festdarlehen bekommen, aber dann nur mit Tilgungsersatzleistung in Garantieprodukte (also in Produkte, die mir nach Ablauf der Kreditlaufzeit garantieren, dass die angesparten Beträge auch wirklich den Kredig tilgen können), also erlaubt sind bei meiner Bank nur noch Lebens- oder Rentenversicherungen sowie Bausparverträge oder Fondskonstrukte mit garantiertem Vermögenserhalt. Und nun wissen wir ja alle, was der ganze scheiße kostet…. da rechnet sich so eine Anlage hinten und vorne nicht mehr… unter den Umständen müßte man dann wieder ein Annuitätendarlehen vorziehen mit möglichst geringer Tilgung (also 1%; wundere mich auch, dass Ihr hier alle immer von 2% sprecht, also 1% würde meine Bank nämlich noch machen).
Natürlich hab ich mich sofort bei anderen Banken als meiner Hausbank umgehört und mußte mir auch von denen erklären lassen, dass sie eine Finanzierung mit Aktienfonds als Sicherheit nicht mehr akzeptiert, bzw. komplett abgeschafft wurde. Dabei kenne ich sogar etliche Bänker persönlich, aber sie bestätigten mir das aus ihren Häusern auch alle :-(
Bin auch sehr verwundert, da meine Hausbank zu den größten 3 in Deutschland gehört und dann mußte ich mir noch anhören, dass außer mir eh keiner diese Finanzierungsform gewünscht hätte und sie eben sehr selten war. Also, das verstehe ich dann echt nicht mehr… wir reden hier sehr viel darüber… in etlichen Büchern ließt man etwas über eine so geartet Finanzierung… und es ist einfach das sinnvollste bei so geringen Finanzierungszinsen, die weit unter 6% liegen… da liege ich bei Zinsbindungen von 10-15 Jahren mit Aktien weit drüber…
Also, Mal die Frage an Euch! Wie seht Ihr diese Finanzierungsform? Und die noch viel wichtigere Frage, kennt Ihr eine Bank, die es auch in 2010 noch anbietet???
Bin gespannt.
Gruß
MAX
Am 21. März 2010 um 15:28 Uhr
@MAX
also bei meiner Haúsbank (Raiba) ging es vor 2-3 Jahren noch, heute weiss ich nicht.
Ich würde auf jeden Fall nicht drauf wetten, dass man mit Fonds auf jeden Fall eine bessere Rendite als die Fremdzinsen macht…
Ich denke, wenn man 1% Tilgung wählt, macht der Unterschied den Kohl auch nicht fett.
Die lange Zinsbindung hat auf jeden Fall den Nachteil, dass man im Falle eines Verkaufs der Immobilie Vorfälligkeitsentschädigung leisten muss, also auf jeden Fall Sondertilgungsmöglichkeit vereinbaren, sonst kann es teuer werden.
Gruß, GuHu
Am 21. März 2010 um 23:53 Uhr
@Alter
Also, bei meiner Bank ging das vor genau einem Jahr auch noch… das ist erst seit ein paar Monaten, dass das nicht mehr angeboten wird.
Und wie gesagt, sehr erstaunt bin ich darüber, dass es eine sehr selten nachgefragte Finanzierung gewesen sein soll… hm…
Und wegen dem 1% Tilgung… also 1% oder 2″ macht den Kohl bei einem kleinen Kredit vielleicht nicht fett… aber gerade Kleinvieh macht ja schließlich auch … Wenn Du so argumentierst passt ja sonst Dein Vorschlag auch gar nicht mehr, von wegen Tilgungsersatzleistung in einen Fond… da hast Du dann 0% Tilgung auf den eigentlich Kredit und dann kann ich auch sagen der Unterschied von 2% und 0% ist auch nicht sehr viel bedeutender.
Also, wenn Du Mal genau rechnest macht das schon erheblich was aus. Vor allem nach Steuern, da Du ja bei einer Tilgung von 2% jedes Jahr mehr steuern zahlen muss, als bei 1% Tilgung (durch die schneller sinkende Zinslast), natürlich ist dadurch der Kredit auch schneller getilgt. Aber wer will denn einen Kredit tilgen auf den er 4-5% Zinsen zahlt… und ok, Du würdest da nicht drauf wetten. Aber ich wette da auf jeden Fall drauf, dass ich mit einem guten Fonds (der Risikostreuung wegen auch gerne mehrere) auf jeden Fall über 6% mache… Ich gehe sogar von 8% aus.
Nicht zu vergessen die zunehmende Inflation… was also soll Dich dazu treiben, den Kredit möglichst schnell abzuzahlen, wenn die Inflation doch für Dich arbeitet? Nominal bleiben Deine Schulden zwar gleich hoch, aber real verlieren sie doch jedes Jahr an Wert, so dass Deine Schuldenlast sinkt…
Und Dein Argument mit der langen Zinsbindung gilt nur bei Laufzeiten unter 10 Jahren. Nach 10 Jahren hast Du eh per Gesetz ein Sonderkündigungsrecht, selbst bei 15 Jahren Zinsbindung. Das ist auch der Grund, wieso ich zuletzt immer 15 Jahre Zinsbindung gewählt habe, einfach weil der Unterschied zwischen 10 und 15 Jahren sehr gering war (derzeit ja leider nicht mehr) und nach 10 Jahren kann ich anfangen den Markt zu beobachten und gucken, wie die Zinsen sich entwickeln, ist man gerade an einem Tief, kündige ich den Kredit und mache einen neuen zu den niedrigen Konditionen oder ist man gerade an einem hoch, hat man noch 5 Jahre Zeit abzuwarten… das bedeutet für mich schon eine gewisse Sicherheit. Zumindest macht es mich trotz längerer Zinsbindung sogar flexibler in meinen Entscheidungen. Bei nur 5jähriger Zinsbindung, kannst Du ziemlich in Hintern gekniffen sein (vor allem für die Situation derzeit mit auslaufender Zinsbindung in 5 Jahren), wenn Du dann refinanzieren MUSST und die Zinsen gerade ein allzeithoch erreicht haben… kann Dir bei 10 Jahren Zinsbindung auch passiere. Wie gesagt ich halte darum 15 Jahre für besser. Nur derzeit ist die leider zu teuer, ggü. einer 10jährigen :-(
Und zum Thema Verkauf der Immobilie… hmm… mir fällt irgendwie kein Grund ein, warum ich eine Immobilie verkaufen sollte… außer ich befinde mich in einer Situation wie in USA oder München, wo also der Markt völlig überbewertet ist und ich von der Blase positiv profitieren möchte. Aber im Prinzip kann ich mir sowas für Normaldeutschland in den nächsten Jahren nicht vorstellen. Und normalerweise müßten die Mieten dann auch nach oben gehen, so dass man auch wieder von profitieren kann. Deshalb ist meine Devise eigentlich nie eine Immobilie zu verkaufen, die ich erstmal erstanden habe.
Ich weiß steuerlich kann es hierfür Gründe geben, oder man merkt nach dem Kauf erst, dass man auf Sand gebaut hat, aber selbst dann rentiert sich ein Verkauf ja meißt nicht mehr, außer man haut jemand anderen übers Ohr. Ansonsten muss man eben beweisen, dass man auch aus Sand Geld machen kann ;-)
Am 21. März 2010 um 23:55 Uhr
Interessant was man hier alles nicht benutzen darf an Formulierungen, so wird das ganze ein heiteres Worteraten:
Kleinvieh macht auch …
In … gekniffen
Aus … Geld machen
Am 22. März 2010 um 16:23 Uhr
Hab ein paar wunderbare Links die ich teilen wollte:
http://www.immowelt.de/Immobilieninfo/Gute_Rendite/index.aspx?PaGID=C90780F30BC7406ABEC2E9FD42C7FDB7&CoGID=5349C3936E3E4E59BFABE31C7550519B
Das Portfolio würde ich aus 3 ETFs aufbauen
Bspw.
UBS-ETF MSCI Canada
Lyxor ETF Pan Africa
iShares DAX
glaube zwar nicht and die angesprochenen 8% über 10 Jahre (zwischenzeitlich sicherlich möglich) aber kann mir schon vorstellen das eine Rendite überhalb 4 – 5% möglich ist.
Am 22. März 2010 um 16:41 Uhr
Leute was denkt ihr Kredite in Fremdwährungen. Hat jemand mal den Mut dazu gehabt?
Am 22. März 2010 um 16:47 Uhr
@MAX hallo mal langsam.. calm down ..
Du hast ja im Prinzip recht, aber 1% Tilgung, den Rest in Fonds oder 0% Tilgung macht auf 10 Jahre nun wirklich nicht sooooo viel aus. Habe ich aber um ehrlich zu sein, unter den neuen Bedingungen noch nicht durchgerechnet.
Zum Verkauf: hatte vor 2 Jahren das Thema, das ich eine ETW nicht gut vermietet bekommen habe, aber einen SEHR guten Preis von einem Selbstnutzer geboten bekommen habe, da habe ich das Ding verkauft, warum auch nicht?
Gründe können vielfältig sein, die Möglichkeit der Sondertilgung werde ich mir immer (im gewissen Grade) offenhalten.
Vielleicht fällt Dir JETZT kein Grund ein, vielleicht wirst Du aber irgendwann mal einen Grund haben. Mit Sondertilgungsmöglichkeit brauchst Du ja die lange Zinsbindung nicht aufzugeben.
Gruß, Alter
Am 22. März 2010 um 16:51 Uhr
@Anfänger
wäre mir zu riskant.
Am 22. März 2010 um 18:12 Uhr
Ich würde sagen, “Anfänger” ist entweder ein Gefahrensucher oder ein Troll :-)
Am 22. März 2010 um 18:25 Uhr
@Alter
Ok, Sondertilgung hin oder her, ich meine bis zu 10.000 EUR pro Jahr gingen doch eh fast schon standardmäßig, oder?
Nur wie funktioniert es denn, wenn man verkauft? Bin ich dann verpflichtet den Kredit aufzulösen oder könnte ich den theoretisch weiterlaufen lassen? Ich meine der Bank fehlt dann dich Sicherheit der Immobilie, die will ich ja schließlich veräußern, aber Übertragung auf eine andere Immobilie ist doch sicherlich möglich, oder? Oder auch parken des Geldes bei der Bank bis man eine andere Immobilie gefunden hat, oder nicht?
Denn ich meine, wirst doch kein Sondertilgungsrecht über die gesamte Kreditsumme haben, oder? Wenn Du also nach 5 Jahren noch ne Restschuld von min. 80% hast, dann kannst die doch auch nicht auf ein Schlag tilgen und müßtest also doch “vorfällig” Kündigen. Dass Du in den Korridor kommst, wo Du den Kredit über Sondertilgung zurückzahlen kannst, dürfte doch auch erst nach frühstens 10 Jahren der Fall sein, oder? Wie gesagt, mußt ja bedenken, dass ich eher wenig bis gar nicht tilge ;-) Wenn jemand 5% Tilgung macht, kommt er sicherlich frühzeitiger in den zweifelhaften Genuss einer nur noch geringen Restschuld.
Und nach 10 Jahren hab ich dann doch eh wieder Sonderkündigungsrecht. Also, vielleicht fehlt mir ein konkretes Zahlenbeispiel, aber wie gesagt momentan kann ich noch kein Sinn drin entdecken. Außer eben beim Eigenheim, dass man ruhig schneller tilgen sollte, sofern der Zins nicht allzu wunderbar ist.
Am 22. März 2010 um 18:34 Uhr
@Anfänger
Zum Thema von Anfänger fällt mir nur ein riesen Problem ein und das ist die fabelhafte, wirklich weltmeisterartige Gestaltung der Hypothekenkredite in Deutschland (und das meine ich nicht ironisch), aber Hauptursache für die Finanzkrise ist meiner Meinung, dass die Zinsbindungsdauer im Rest der ganz Welt oft nur 3 Monate beträgt. Zumindest sehr viel kürzer ist als in Deutschland. Das ist auch der Grund, warum hier in Deutschland der Immobilienmarkt (außer vielleicht in München, wie wir gelernt haben) ;-) nicht ganz so verrückt spielt.
Gab dazu auch einen super Artikel von einem Prof in Capital Online… finde leider den Link gerade nicht…
Nun ja, und ich glaube so ist es immer noch, dass man bei Fremdwährungsdarlehen eben das Problem hat, dass die Zinsbindungen alle nur sehr kurz sind, oder weiß da jemand was anderes?
Naja, auf Grund dessen würde ich mich nicht darauf einlassen, da so ein wenig zu viel an Unsicherheit in die Kalkulation kommt. So kann man nicht langfristig/nachhaltig investieren.
Die Idee mit der Fremdwährung, also so gleichzeitig auch auf Devisen zu setzen finde ich sonst ganz angenehm. Da wären wir wieder bei Risikostreuung (obwohl ich von der nicht mehr ganz so viel halte), aber so hat man 2 Engagements in einem. Devisen und Immobilie. Das machen Leute ja sonst auch schon Mal mit 2 unterschiedlichen Engagements. Wenn die Laufzeiten und die Überzeugung der Entwicklung da aber einher geht, könnte man es so gut kombinieren, wenn man dadurch noch einen günstigen Zins zusätzlich bekommen kann.
Nur wie gesagt, die Komponente der vagen Zinsen auf deren Entwicklung ich dann zusätzlich spekuliere wäre mir eine Unbekannte zuviel.
Am 22. März 2010 um 19:47 Uhr
@MAX
Vertrag ist Vertrag, und den musst Du also erstmal erfüllen. Es gibt kein Recht auf 10T€ Sondertilgung.
Wenn Du verkaufen willst und hast Dir die Sondertilgung nicht festschreiben lassen, hast Du ein Problem!
Wieviel Sondertilgung du hast, ist Verhandlungssache. Ich habe meistens 20% pro Jahr im Vertrag, das ist i.d.R. kein Problem.
Wenn Du dann mehrere Immobilien hast, kannst Du dann die Finanzierung “umschiften”, also z. B. 5×20% tilgen bei anderen Immobilien. So habe ich es gemacht.
Das mit dem nach 10 Jahren Sondertilgungsrecht kenne ich nicht. 10 Jahre wäre mir eh zu lang, muss aber jeder selber wissen.
Gruß, Alter
Am 22. März 2010 um 21:13 Uhr
@Alter
Nach 10 Jahren gibt es ein Sonderkündigungsrecht! Kein Sondertilgungsrecht. Wobei das im Prinzip ja beides das gleiche ist ;-)
Ist vom Gesetzgeber schon vor Ewigkeiten eingeführt wurde. Länger Bindungen von Verbrauchern an Verträge wären nicht rechtens, deshalb kannst Du mit 6 monatiger Kündigungsfrist nach 10 Jahren kündigen. Finde ich bei 15 Jahre Zinsbindung wie gesagt optimal, weil man eben dann zwischen dem 10-15 Jahre sehr flexibel sein kann.
Vorausgesetzt natürlich der Zins stimmt…