Die erste Million

Bisher habe ich es nur geschafft, die Zieldefinition für 2010 halbfertig zu Papier zu bringen. Klar war aber für mich, dass ich 2010 wieder eine Immobilie kaufen würde. Auch wenn ich kurzfristig mit Immobilien nicht Millionär werden kann, so ist es die längerfristige Vorstellung, die mich zu diesem Ziel treibt. „Back from the future thinking“: Wenn ich 50 bin, haben sich die Immobilien alle selbst abbezahlt und ich habe ein regelmäßiges passives Einkommen. Von den  Vermietungseinkünften in kann ich komfortabel leben und mich schön zurücklehnen- wenn ich Lust darauf habe :)

Nach monatelangem Screening des Münchner Immobilienmarkts ist es seit vergangenem Mittwoch amtlich: Ich bin jetzt Besitzer von Immobilie 4.  Diesmal habe ich das Konzept eines „Premium Business Appartment“ im Kopf, und ich bin der festen Überzeugung, dass sich das Objekt ohne Probleme rechnen wird. Da ich insbesondere bei meinen letzten beiden Immobilien sehr richtig lag was die Höhe der erzielbaren Vermietungseinkünfte angeht, bin ich mir diesmal auch sehr sicher.

Bevor ich weiter aushole, ein paar Rahmendaten zum Objekt:

• Lage: zentral München, Hbf und Stadtmitte in fußläufiger Entfernung
• Neubau (Fertigstellung 2011), von renommierten Architekten konzipiert
• 2. OG
• KP: 194.600 Euro
• In der Anlage entstehen nicht nur Offices sondern auch Facilities des täglichen Bedarfs, z.B. ein ReWe City und ein Fitnessstudio. Das ermöglicht „convenient urban living“ (eigene Begriffserfindung)

Warum ich nicht die Quadratmeteranzahl nenne? Weil ich selbst noch ein Problem mit dem Preis habe. Ich werde dazu in den kommenden Absätzen ein bisschen ausholen und erklären, warum es meiner Sicht doch ein guter Kauf ist. weiterlesen…

Der webmaster hat mir bereits den ein oder anderen Kontakt weitergeleitet, bei dem es um die Finanzierung von Denkmalschutzimmobilien ging. Auch beim Blick aus meiner Küche sehe ich derzeit täglich auf eine zu verkaufende Denkmalschutzimmobilie (Foto). Und nicht zuletzt fragen auch immer wieder meine Kunden im Job danach. Ich werde also ständig damit konfrontiert, habe persönlich aber nur begrenzt Erfahrungen damit gesammelt. Das wollte ich ändern und habe mich in den letzten Tagen intensiver damit beschäftigt. Das Ergebnis will ich in diesem Artikel in Form der wichtigsten Vor- und v. a. auch Nachteile einer Denkmalschutzimmobilie auflisten. Dies dürfte für viele Leser auf dem Weg zur Million, die an eine Immobilie als Kapitalanlage denken, interessant sein. Bei meiner Betrachtung geht es ausschließlich um Wohnungen in denkmalgeschützten Mehrfamilienhäusern – nicht um Ein- oder Zweifamilienhäuser, die meist eher zur Eigennutzung erworben werden.

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Momentan beschäftige ich mich sehr intensiv mit den möglichen Vermietungsoptionen für Immobilie 3. Der passende Zeitpunkt also, um Details dieses Objekts bekannt zu geben. Wie Du bereits weißt, läuft die Vermietung der Immobilie 2 einwandfrei. Stand heute habe ich ca. € 1.500 Überschüsse als zusätzliches passives Einkommen seit dem Vermietungsstart am 01.02.2009 akkumuliert. Der dritte Bauabschnitt der Wohnanlage, in der sich die Immobilie 2 befindet, wird am 01.10. oder 01.11. fertig gestellt. Dort befindet sich im 2. OG die Immobilie 3.

Hier die Rahmenparameter des Objekts:

• 2 Zimmer
• ca. 44qm
• KP: € 121.500 bzw. € 2.761/qm

Hinzu kommt noch ein Tiefgaragenstellplatz für € 15.900. Der Quadratmeterpreis ist im Gegensatz zur Immobilie 2 im Bauabschnitt 1 derselben Anlage 81 Euro teurer. Lohnt sich das? Ich sage: ja. Zum einen wurde das letzte Objekt im September für € 3.300/qm verkauft. Die Kaufbereitschaft liegt erwiesenermaßen also um 539 Euro/qm höher. Für dieses Objekt resultiert daraus bereits jetzt eine stille Reserve von 44 x € 539 = €23.716. Ein weiteres Argument ist, dass es sich um einen Neubau handelt, für dessen Erwerb keine Maklergebühren anfallen.

Hinzu wurden nach Abschluss der Kaufs noch weitere wertsteigernde Informationen bekannt gegeben:

• In unmittelbarer Nähe (Umkreis von 500m) entstehen nach Plänen von Stadt und Investoren in den nächsten 1-2 Jahren 364.500qm Bürofläche für ca. 10.000 Arbeitsplätze (lt. Pressemitteilung vom 22.09.2008). Große Mieter wie die BNP Paripas haben bereits Mietverträge geschlossen.
• Am 26.09.2008 wurde die Genehmigung der Stadt für ein riesiges Bauvorhaben in ca. 100m Entfernung erteilt. Dort enstehen im Sinne eines städtischen “Erlebniscenters” ein Kongress- und Einkaufszentrum (ca. 38.000qm Verkaufsfläche) sowie ein 150m hoher 5-Sterne-Plus Hotelturm einer der renommiertesten Hotelketten weltweit.
• Am 29.09.2008 wurde mit dem Bau eines Büroturms mit 97.000 qm Bürofläche 200m vor der Tür begonnen. 60.000 qm sind bereits an ein weltweites Top3-Beratungsunternehmen vermietet und ab Mitte nächsten Jahres werden Wohnungen dort dann sehr, sehr knapp…

Ich bin der festen Ãœberzeugung, dass die Vermietung des Objekts zu einem wirklich guten Preis ein Kinderspiel sein wird, wenn die umliegenden Bauvorhaben abgeschlossen sind.

Nun zur Finanzierung. Diese habe ich weiterlesen…

Mioblog hatte vor einiger Zeit auch nach einem Update zum Stand der Vermietung gefragt, dass ich an dieser Stelle liefern werde. Zum Anfang der Vermietung habe ich in Quicken einen Report aufgesetzt, der genau die Einnahmen und Ausgaben gegenüber stellt. Egal wieviel Stress ich hatte, die Zahlen habe ich immer gepflegt. Hier zu den vermieteten Immobilien: weiterlesen…