Rule # 1 / Regel Nr. 1

geschrieben am 22.03.2009; 13 Kommentare

Nun endlich habe ich ein Buch gelesen, dass mir ein Leser in seinem Kommentar Mitte letzten Jahres empfohlen hat: Regel Nummer 1 von Phil Town. Bevor ich in das Buch einsteige, ein kurzer Rückblick über meine Investmenterfolge bzw. -verluste.

In den letzten zwei Jahren habe ich viele Investmentvehikel ausprobiert, um richtig große Renditen zu erzielen. Zuerst CFDs, die große Gewinne bringen aber meistens noch größere Verluste. Obwohl Leser immer wieder behaupten, dass sie mit CFDs konstant positive Renditen erwirtschaften, bin ich der Meinung, dass es sich um Spekulation handelt. Auch Zertfikate, Aktienfonds oder Optionsscheine- alles hat mir letztes Jahr Verluste gebracht. Nur die konsequenten Stoppkurse haben mich vor größeren Verlusten bewahrt, die mittlerweile wahrscheinlich schon im guten fünfstelligen Bereich gewesen wären. Meine Meinung: alles Spekulation.  Denn wer kann die volkswirschaftliche Lage, viele hundert Einzelaktien in einem Fonds oder die Determinaten einer Indexentwicklung wirklich vollständig greifen? Auf dem Weg habe ich zunächst mal schon die Erkenntnis gewonnen, dass es einen Unterschied zwischen Spekulieren und Investieren gibt, um man eigentlich nur Investieren sollte.

Was hat mir Geld gebracht? Konservative Einzelanleihen, deren Rendite allerdings sehr gering ist. Geld verloren habe ich aber z.B. mit Emerging Markets Anleihen, deren Kurswerte in der Krise mächtig unter die Räder gekommen sind (-20%). Die geschlossenen Fonds entwickeln sich nach Plan und sollten unterm Strich gute Renditen erwirtschaften- die Auszahlungen bleiben aber abzuwarten. Und Immobilien haben mir wahrscheinlich das meiste Geld gebracht.  Die Gemeinsamkeit dieser drei “Assetklassen”: Bis auf eine Ausnahme sind die Renditen im vornherein kalkulierbar. Ob ich eine Anleihe kaufe, eine Immobilie so günstig einkaufe, dass sie sich selbst abbezahlt und darüberhinaus noch Cashflow produziert, oder ob ich einen geschlossenen Fonds kaufe (Ausnahme: Private Equity), der in im Vorab kalkulierte Projekte wie Immobilien oder Mezzanine investiert- bei allen handelt es sich um eine Investition, da Renditen weitestgehend im Voraus bestimmt werden können (obwohl ein Restrisiko natürlich verbleibt).

In diesen Assetklassen werde ich auch weiterhin arbeiten, aber eine wichtige und renditestarke Assetklassen fehlt mir: Aktien. Das Problem mit Aktien ist, dass sie mir schon im Jahr 2000 große Verluste gebracht haben. Ich möchte mal kurz mein Vorgehen beschreiben, wie ich damals Aktien gekauft habe: Wir alle wissen, dass in der Hype-Zeit 1999/2000 gar keine Zeit für eine umfassende Betrachtung einer Einzelaktie gab, da man vielleicht die ersten +100% Wertentwicklung verschlafen hätte. Also habe ich mich bemüht, so früh morgends wie möglich den Aktionär zu kaufen und später auch mehrere der zahlreichen “Börsen-Spezialbriefe”. Kurz nach der Aktienemfehlung geschaut (markiert mit einem grünen Pfeil nach oben!), die die meiste Wertentwicklung versprach- schwupps und die Order war plaziert. Noch bessere Wertentwicklung gab’s, als ich Begann, auf der Vorabend-Hot-Stock-Hotline anzurufen, um noch am selben Abend die Order zu plazieren. Umsatz, Eigenkapital? Kennzahlen über Unternehmensentwicklung? Egal, denn man musste schnell agieren. Und genauso schnell waren auch die Verluste angehäuft.

Das war ein großer Fehler. Ich habe nie die fundamentalen Unternehmensdaten analysiert. Das werde ich jetzt mit dem Rule # 1-Ansatz ändern. Die Regel Nr. 1 beschreibt einen allumfassenden Analyseansatz, der auf den Ansätzen von Warren Buffett und Benjamin Graham beruht. An dieser Stelle möchte ich kurz das Framework vorstellen, mit dem ein Unternehmen analysiert werden soll. weiterlesen…

Steigerung des passiven Einkommens mit Immobilie 2

geschrieben am 01.03.2009; 13 Kommentare

Am 16. April 2008 habe ich über den Kauf meiner zweiten Immobilie zusammenfassend berichtet. Ein Schnäppchenpreis wie in Zwangsversteigerungen konnte ich leider nicht machen, dennoch war der Preis attraktiv, da er pro Quadratmeter ca. 600 Euro unter dem üblichen Preisniveau lag. Da ich weiß, dass Wohnungen in derselben Anlage für das höhere Preisniveau verkauft wurden (also 600 Euro/qm mehr), kann ich von einer sehr realistischen stillen Reserve von ca. 15.000 Euro für die Wohnung ausgehen. Da es sich um ein Neubauobjekt handelte, habe ich mir zumindest die 5,95% Maklergebühr erspart. Aufgrund des höheren Einkaufspreises war allerdings zum Kaufzeitpunkt klar, dass ich einen Mehrwert bei der Vermietung bieten muss, um noch eine Rendite zu erwirtschaften.

Nun sind die Pläne für die Vermietung quasi in der Schublade. Die Vermietung als Business Appartement ist für den 15.03. geplant und zunächst temporär, sozusagen als “Proof of Concept”. Obwohl die Eigennutzung länger geplant war, ist aufgrund der veränderten beruflichen Situation ein temporärer Ortswechsel notwendig geworden, im Zuge dessen ich die Wohnung nun vermiete. Hier möchte ich nun kurz das Zahlenwerk und den Beitrag zum passiven Einkommen vorstellen.

Als Grundlage für weitere Berechnungen weiterlesen…

eBook zum Thema Zwangsversteigerung

geschrieben am 23.10.2008; Kommentare deaktiviert

Hiermit verkünde ich die Verfügbarkeit des ersten eBooks: “Immobilien zu Discountpreisen in Zwangsversteigerung – ein praktischer Leitfaden”.

Du weißt, ich habe viele Zwangsversteigerungen besucht und im Herbst 2007 meine erste Immobilie durch Zwangsversteigerung erworben. Ohne Einsatz von Eigenkapital habe ich jetzt Monat für Monat ein passives Einkommen von 75 Euro, dass durch einen gewerblichen Zwischenmieter garantiert ist.

In diesem eBook möchte ich die gesammelten Erfahrungen und das Wissen weitergeben. Es ist chronologisch in die folgenden Abschnitte gegliedert:

  • Schritt 1: Die Objektsuche
  • Schritt 2: Vorbereitung zur Versteigerung
  • Schritt 3: Der Zwangsversteigerungstermin
  • Schritt 4: Nach der Versteigerung
  • Anlage (mit verschiedenen anonymisierten Originaldokumenten)

Viele Suchanfragen mit verschiedenen Fragen zu Zwangsversteigerungen haben Leser auf meinen Blog geführt- alle diese Fragen (Ablauf, Finanzierung, Kosten, etc.) werden beantwortet. Das 33-seitige eBook richtet sich vor allem an Dich, wenn Du Passives Einkommen aus Mieterträgen erwirtschaften willst und Dich als Neuling mit dem Thema Zwangsversteigerung auseinandersetzen willst.

Ebook Zwangsversteigerung

EUR 7,95

Immobilienfinanzierung

geschrieben am 15.10.2008; Kommentare deaktiviert

“Buy at least one property a year” (zu deutsch: “Kaufe eine Immobiie pro Jahr”)- das habe ich mir vorgenommen. 9 von 10 Millionären sind durch Immobilien reich geworden. Seit 2007 und  habe ich jedes Jahr eine Immobilie erworben und erziele jetzt schon knapp 10.000 Euro pro Jahr aus Überschüssen durch Vermietung.

Mit dem Ziel, passives Einkommen durch Mieterträge zu generieren und so wenig Eigenkapital wie möglich einzusetzen, sind alle Objekte zu 100% finanziert, lediglich die Nebenkosten habe ich selbst getragen. Bei Immobilie 2 bekomme ich beispielsweise durch ein Investment von ca. 3.500 Euro (=Erwerbsnebenkosten) jährliche Mietüberschüsse von 3.120 Euro. Durch diesen Fremdkapital-Leverage erreiche ich eine Rendite auf das eingesetzte Kapital von 89% p.a.!

Nach jedem Kauf habe ich mich erneut auf die Suche nach einer Immobilienfinanzierung bei Banken und Portalen (Interhyp, CreditWeb, etc.) gemacht. Und bin dabei immer auf folgende Probleme gestossen:

  • Oft ist ein Mindestkreditvolumen von 40.000 Euro erforderlich (traf für meine Immobilie1 nicht zu)
  • Verlagerung des Gehaltskontos zur kreditgebenden Bank- für mich keine Option aufgrund des hohen administrativen Aufwands
  • Wohnungsmindestgröße 40qm (traf weder für Immobilie1 noch Immobilie2 zu)
  • Sondertilgungen kosten einiges extra- ich möchte mir aber diese Flexibilität sichern
  • Mindesteinsatz von Eigenkapital erforderlich, ansonsten kräftiger Risikoaufschlag im Zinssatz
  • …und nicht zuletzt die überhöhten Zinssätze vieler Banken…

Kurz vor der Fälligkeit der ersten Kaufpreissumme für die Immobiie1 habe ich einen Finanzierer gefunden, der mir absolute Top-Konditionen geboten hat. Ein paar Highlights:

  • Im Vergleich zu anderen Angeboten immer der beste Zinssatz
  • 100% Finanzierung problemlos
  • 5% Sondertilgungsrecht p.a.- völlig ohne Aufpreis

Ich habe schon einige Mails von Lesern bekommen, die mich gefragt haben, ob ich den Kontakt zu dem Finanzierungsvermittler herstellen könnte. Klar kann ich das. Falls Du ebenfalls eine Immobilienfinanzierung benötigst, kann ich auch für Dich den Kontakt zu dem Berater herstellen. Fülle dazu einfach das Formular unten aus und schicke es ab.

Die Daten werde ich dann direkt an den Berater weiterleiten.  Deine Daten behandle ich absolut vertraulich.

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